관련기준: IFRS 13 ‘공정가치 측정’
가. 사실관계
- 회사는 부동산업을 영위하며, 핵심사업으로 설립국의 여러 도시와 지방에 분포*한 투자부동산을 보유
*포트폴리오의 15%는 해외에 위치- 회사는 부동산의 후속 측정을 위해 IAS 40(투자부동산)의 공정가치모형을 적용(Level 3 투입변수를 사용한 모형에 근거)
- 회사는 연차보고서의 재무제표 이외 부분에서 15개의 서로 다른 지리적 시장에 대한 양적 및 질적 정보를 제공
- 또한 회사는 시장 부문 및 부동산 사용 유형(사무실, 창고/물류, 주거용, 정부청사)에 따른 위험과 기회에 대해 설명
- 회사는 재무제표에 부동산의 공정가치를 결정하는 데 사용되는 평가기법에 관하여 다음 내용을 공시
- 평가는 광범위한 지역 및 인근 지역의 향후 발전 가능성 및부동산의 상태와 위치에 기초한다고 설명
- 또한 부동산 임대수익률을 다음과 같이 두 가지 별개의 차원으로 구분하고, 등급별 임대수익률을 적용
- 등급별 다양한 임대수익률(200~550bp) 적용
- (1) 지리 및 위치(6개 등급으로 분류)
- (2) 사용 유형(4개 등급으로 분류)
나. 집행결정
- (비동의)감독당국은 재무제표에 포함된 투자부동산의 등급에 대한 회사의 결정에 동의하지 않음
다. 집행결정의 근거
- 감독당국은 임대수익률과 부동산의 공정가치 측정에 영향을 미치는 주요 요인은 지리 및 위치와 사용 유형이라는 회사의 의견에 동의하나,
- 감독당국은 지리 및 위치와 관련하여 도시는 대체 임대인이 있고, 공실 위험이 낮으며, 일반적으로 임대료가 더 높은 반면,
- 농촌 지역에서는 임대료 수준이 낮고, 경쟁이 덜 치열하며, 공실 위험이 높다고 언급
- 사용 유형에 대하여는 물류 및 주거에 대한 수요는 증가한 반면, 소매업이나 사무실로 사용되는 부동산은 위험이 높다고 판단
※정부 건물의 경우 위험이 낮음 - 감독당국은 회사가 적용하는 임대수익률의 광범위함을 고려시, 보유한 부동산 별 특성과 위험에 현저한 차이가 있기 때문에
- 지리 및 위치와 사용 유형을 조합하는 것이 회사의 자산분류 결정에 적절한 근거가 될 것이라고 판단
- 따라서 감독당국은 사용 유형별로 구분된 투자부동산의 지리 및 위치별 임대수익률을 조합한 매트릭스를 제공할 것을 요구