요약본
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관측가능하지 않은 투입변수에 대한 공정가치 측정 공시(요약본)
- (현황) 발행인은 부동산 투자신탁(REIT)이며, 투자자산은 상업/오피스 자산, 산업 자산, 주거 자산, 개발 자산의 4가지 항목으로 구분됨
- 모든 투자부동산 항목은 공정가치 서열체계의 수준 3으로 분류되며, 각 항목의 공정가치 측정에 사용된 관측가능하지 않은 투입변수를 재무제표에 공시함
- 개발 자산 외 다른 자산 항목에 대해 ㎡당 연간 임대료 범위 및 추정 임대 가치(ERV), 등가수익률 등의 관측가능하지 않은 투입변수를 공시
- (회계처리) 개발 자산에 대한 관측가능하지 않은 투입변수는 등가수익률만 공시
- 개발 자산에 대한 추정 임대 가치(ERV)는 감사받은 재무제표에 포함되지 않는 경영진 의견서에만 공시됨
- (감독당국 결정) ERV도 개발 자산에 대한 유의적이고 관측할 수 없는 투입변수이나, 발행인이 관련된 양적 정보를 공시하지 않았다고 결론
- IFRS 13 문단 93⑻㈎ 에서도 관측할 수 없는 투입변수가 변동됨으로써 공정가치 측정치가 유의적으로 더 높아지거나 낮아질 수 있다면, 그 투입변수의 변동으로 인한 수준 3 공정가치 측정치의 민감도에 대한 서술적 기술을 공시하도록 요구함
- 개발 자산의 공정가치는 수익률과 ERV를 주요 투입변수로 이용하는 잔존가치법으로 측정되므로 ERV는 개발 자산의 공정가치 측정에 유의적이고 관측할 수 없는 투입변수임
- 수익률과 그 민감도에 대한 공시만으로는 IFRS 13의 공시 요구사항을 충족하기에 충분하지 않으며, 개발 자산의 공정가치 측정에 대한 판단을 이해하기 위하여 ERV에 대한 공시가 필요함
- 또한 개발 자산에 대한 ERV가 재무제표에 첨부되는 감사받지 않은 서술적 정보에 공시되어 있으나 이 자체로는 IFRS 13 문단 93⑷를 완전히 준수하기에 충분하지 않음
관련 국제회계기준
- (IFRS 13 문단 93) 문단 91의 목적을 이루기 위해서는 최초 인식 후 재무상태표에 공정가치(이 기준서의 적용범위에 포함되는 공정가치에 근거한 측정치를 포함)로 측정하는 자산과 부채의 종류별(자산과 부채의 적절한 종류를 판단하기 위한 정보에 대해서는 문단 94를 참조)로 최소한 다음의 정보를 공시한다. (중략) ⑷ 공정가치 서열체계에서 수준 2와 수준 3으로 분류하는 반복적인 공정가치 측정치와 비반복적인 공정가치 측정치의 경우, 가치평가기법과 공정가치 측정에 사용한 투입변수에 대한 설명. 가치평가기법에 변경(예: 시장접근법에서 이익접근법으로의 변경이나 추가적인 가치평가기법의 사용)이 있었다면 이러한 변경사실과 그 이유(들)를 공시한다. 공정가치 서열체계의 수준 3으로 분류하는 공정가치 측정치의 경우에, 공정가치 측정에 사용한 유의적이고 관측할 수 없는 투입변수에 대해서는 양적 정보를 공시한다. 만일 관측할 수 없는 양적 투입변수가 공정가치를 측정할 때 기업에서 개발한 것이 아니라면(예: 이전의 거래나 제삼자의 가격결정 정보에서 얻은 가격을 조정 없이 사용하는 경우) 이 공시요구사항을 따르기 위하여 양적 정보를 반드시 산출해야 하는 것은 아니다. 그러나 이러한 공시를 제공하는 경우에 기업은 공정가치 측정에 유의적이고 합리적으로 구할 수 있지만 관측할 수 없는 양적 투입변수를 무시할 수 없다. (중략) ⑻ 공정가치 서열체계의 수준 3으로 분류하는 반복적인 공정가치 측정치의 경우에는 다음을 공시한다.
(가) 그러한 측정치 모두에 대하여, 관측할 수 없는 투입변수가 다른 금액으로 변동됨으로써 공정가치 측정치가 유의적으로 더 높아지거나 낮아질 수 있다면 관측할 수 없는 그 투입변수의 변동으로 인한 공정가치 측정치의 민감도에 대한 서술적 기술. 그러한 투입변수와 공정가치 측정에 사용한 그 밖의 관측할 수 없는 투입변수 간 상호관계가 있는 경우에는 그러한 상호관계에 대해서도 설명하고, 그 상호관계가 관측할 수 없는 투입변수의 변동이 공정가치 측정치에 어떻게 영향을 미치는지(확대 또는 축소)에 대해서도 설명한다. 이러한 요구사항에 따라 공시할 때에는, 최소한
- (4) 에 따라 공시되는 관측할 수 없는 투입변수 변동으로 인한 민감도에 대한 서술적 기술에 그러한 투입변수를 포함한다. (이하 생략)
원문 번역본
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관측가능하지 않은 투입변수에 대한 공정가치 측정 공시(원문 번역본)
- 회계 연도
:
2016.3.31. - 이슈 구분
:
공정가치 측정 공시 - 관련 기준
:
IFRS 13 (공정가치 측정)
발행인 회계처리 개요
48.발행인은 부동산 투자신탁(REIT)으로, 수익 창출과 가치 상승 이익을 통해 주주 이익을 극대화 하는 부동산 투자에 참여함. 발행인의 투자자산은 상업/오피스 자산, 산업 자산, 주거 자산, 개발 자산의 4가지 항목으로 구분됨
49.각 투자부동산 항목의 공정가치 측정을 위해 사용된 관측가능하지 않은 투입변수를 재무제표에 표 형식으로 공시함. 모든 투자부동산 항목은 공정가치 서열체계의 수준 3으로 분류됨. 개발 자산을 제외한 다른 모든 자산 항목에 대해서는 ㎡당 연간 임대료(최저~최고 범위) 및 ㎡당 추정 임대 가치(ERV), 등가수익률(%) 등의 관측가능하지 않은 투입변수를 공시
50.개발 자산에 대한 관측가능하지 않은 투입변수에 대한 공시는 등가수익률의 정량화로 제한됨. 개발 자산에 대한 추정 임대 가치(ERV) 자료는 감사받은 재무제표에는 포함되지 않는 경영진 의견서에만 공시됨
감독당국의 결정
51.감독당국은 추정 임대 가치(ERV)도 개발 자산에 대하여 유의적이고 관측할 수 없는 투입변수이나, 발행인이 관련된 양적 정보를 공시하지 않았다고 결론. 또한, 이러한 투입변수의 변동에 따라 공정가치 측정치가 유의적으로 더 높아지거나 낮아질 수 있다면, 그 투입변수의 변동으로 인한 공정가치 측정치의 민감도에 대한 공시가 요구됨. 감독당국은 발행인에게 향후 재무제표에서 이러한 정보를 제공할 것을 요구함
감독당국의 결정 근거
52.IFRS 13 문단 93⑷에 따르면 기업은 공정가치 서열체계의 수준 3으로 분류하는 공정가치 측정치에 대하여 유의적이고 관측할 수 없는 모든 투입변수에 대한 양적 정보를 공시해야 함. 문단 93⑻㈎ 에서도 관측할 수 없는 투입변수가 다른 금액으로 변동됨으로써 공정가치 측정치가 유의적으로 더 높아지거나 낮아질 수 있다면, 관측할 수 없는 그 투입변수의 변동으로 인한 수준 3 공정가치 측정치의 민감도에 대한 서술적 기술을 공시하도록 요구함
53.감독당국은 발행인이 제공한 정보에 근거할 때, 개발 자산의 공정가치는 수익률과 ERV를 주요 투입변수로 이용하는 잔존가치법으로 측정된다고 판단함. 감독당국은 기존 리스에 대한 임대료가 시장 임대료보다 낮다는 점도 고려함. 또한, 감독당국은 당기 중 개발 자산의 공정가치 상승이 전체 투자 자산 공정가치의 총 상승분의 약 50%에 달하는 점을 고려함. 이러한 이유들로 인해 감독당국은 ERV가 개발 자산의 공정가치 측정에 유의적이고 관측할 수 없는 투입변수라고 결론
54.공정가치 측정에 사용된 유의적이고 관측할 수 없는 모든 가정은 IFRS 13 문단 93⑷에 따라 공시되어야 함. 감독당국의 관점에서, 수익률과 수익률의 민감도에 대한 공시만으로는 IFRS 13의 공시 요구사항을 충족하기에 충분하지 않음. 이는 ERV 가정(수익률 등 다른 관측할 수 없는 투입변수와 함께)에 대한 공시가 IFRS 13에 따른 수준 3의 개발 자산에 대한 공정가치 측정에 관련된 판단 이해를 위하여 필요하다는 판단에 근거함. 감독당국은 이러한 정보를 REITs에 있어 중요한 정보라고 판단함
55.끝으로, 감독당국은 개발 자산에 대한 ERV 데이터가 재무제표에 첨부되는 서술적 정보에 공시되어 있으나 해당 서술적 정보 자체로는 IFRS 13 문단 93⑷를 완전히 준수하기에 충분하지 않다고 보았음. 재무제표에 첨부되는 해당 서술적 정보는 감사받은 재무제표에 포함되지 않았으므로 감사받지 않았다고 보았음