토지 리스부채 이자 자본화

1 회사는 석유제품 벌크 거래, 혼합을 위한 탱크 터미널 운영 등을 목적으로 지역항만공사 소유 토지(항만)를 장기간 임차하여 해당 토지 위에 탱크 등의 구축물을 건설 중이다.

2 임차한 토지에 대해서는 기업회계기준서 제1116호 ‘리스’를 적용하여 토지 사용권자산과 토지 리스부채를 인식하였는데 임차 계약기간은 40년이나 연장선택권 행사를 고려하여 리스기간을 50년으로 산정하였다. 리스개시일 이후 구축물 착공을 위한 추가 토지 개발은 필요하지 않고 차입원가 자본화 중단 사건은 발생하지 않는다고 가정한다.

3 회사가 건설하는 구축물은 오일 및 가스 저장 탱크로 건설기간은 약 4년으로 추정되고, 준공 후 토지 리스기간 종료시점까지를 구축물 내용연수로 추정하였다. 구축물은 적격자산의 정의를 충족하고, 회사는 건설기간(자본화기간)에 걸쳐 차입원가를 자본화한다.

4 (질의) 구축물을 건설하는 동안에 토지 리스부채에서 발생하는 이자를 특정차입금 차입원가로 보아 자본화할 수 있는지?

5 구축물 건설이 완료되어야 토지 사용권자산을 의도한 용도로 사용할 수 있다면 건설기간에 부담하는 토지 리스부채에 대한 이자는 기업회계기준서 제1023호 ‘차입원가’ 문단 12에서 규정하는 적격자산을 취득하기 위한 목적으로 특정하여 차입한 자금에 대한 차입원가로 자본화한다.

6 기업회계기준서 제1023호 문단 5에서는 적격자산을 의도된 용도로 사용(또는 판매) 가능하게 하는 데 상당한 기간을 필요로 하는 자산으로 정의한다.

7 2018년 9월에 발표된 국제회계기준해석위원회(IFRS IC)의 논의 결과 ‘토지에 대한 차입원가’(Agenda decision)^(주1)에 따르면 토지 지출에서 생기는 차입원가(해당 안건에서는 일반차입금) 자본화 종료시점을 판단하기 위해서는 기업이 의도하는 토지의 용도를 고려하고 건물이 건설되는 동안에 토지를 기업이 의도하는 목적에 사용할 수 있는지 검토해야 한다. 토지의 용도란 단순히 토지에 건물을 건설하는 것이 아니고 소유자 점유에 사용하는 것(재화 생산, 용역 제공, 관리 활동 등 유형자산으로 사용)을 말하며 토지와 건물 모두를 의도된 용도로 사용할 수 있게 하는 데 필요한 활동이 대부분 완료되기 전까지 그 토지는 의도된 용도로 사용할 수 없는 것이다. 이 경우, 토지 지출에 대한 차입원가 자본화 종료시점은 토지와 건물을 함께 고려하여 판단해야 한다.

8 같은 기준서 문단 22에 따르면 적격자산을 의도된 용도로 사용 가능하게 하는 데 필요한 대부분의 활동이 완료된 시점에 차입원가 자본화가 종료되는데, 이 시점이 기업회계기준서 제1016호 ‘유형자산’ 문단 55에서 규정하는 유형자산의 감가상각 개시시점(자산이 사용 가능한 때, 즉 경영진이 의도하는 방식으로 자산을 가동하는 데 필요한 장소와 상태에 이른 때)과 그 의미가 비슷할 수는 있다. 그러나 두 시점의 유사성 때문에 기업회계기준서 제1116호 문단 32에 따른 사용권자산의 감가상각 개시시점인 리스개시일을 사용권자산 지출에 대한 차입원가 자본화 종료시점으로 볼 수는 없다.

9 기업회계기준서 제1116호 문단 31에서는 같은 기준서 문단 32를 전제로 기업회계기준서 제1016호의 감가상각 요구사항을 사용권자산에 적용하도록 하는데, 이는 사용권자산의 감가상각개시일과 감가상각기간을 다른 유형자산과는 구분하여 별도로 규정한 것일 뿐 사용권자산을 의도된 용도로 사용 가능하게 하는 데 필요한 대부분의 활동이 완료된 시점을 규정한 것은 아니다.

10 기업회계기준서 제1023호 문단 6에 따르면 리스부채 관련 이자도 해당 기준서의 적용범위에 포함되는 차입원가를 구성하고, 문단 14에서는 적격자산을 의도된 용도로 사용 가능하게 하는 데 필요한 대부분의 활동이 완료되면 그 자산을 취득하기 위하여 특정 목적으로 차입한 자금에서 생기는 차입원가도 일반적인 목적으로 차입한 자금의 자본화이자율 산정에 포함하도록 하고 있다.

11 질의에서 토지 리스부채는 구축물을 건설하고 사용하기 위하여 필요한 토지 사용권자산을 취득하기 위하여 특정하여 차입한 자금으로, 구축물이 건설되는 기간에는 그 목적 외에 일반적인 목적으로 사용할 수 없으므로, 그 기간에는 기업회계기준서 제1023호 문단 12에 따라 특정차입금의 회계처리를 하고, 구축물이 완성된 후에는 기업회계기준서 제1023호 문단 14에 따라 일반차입금에 포함한다.

부1 질의자는 구축물을 건설하여 사용할 목적으로 임차한 토지 리스부채에서 구축물 건설기간(4년)에 걸쳐 부담하는 이자를 기업회계기준 제1023호 문단 12에 따른 특정차입금에서 생기는 차입원가로 보아 자본화할 수 있는지에 대해 질의하였다.

부2 질의에 대하여 다음과 같은 상반된 견해가 있다.

질의의 토지 사용권자산이 적격자산에 해당하는가?

부3 기업회계기준서 제1023호 문단 5에서는 ‘적격자산’을 의도된 용도로 사용(또는 판매) 가능하게 하는 데 상당한 기간을 필요로 하는 자산으로 정의하고, 같은 기준서 문단 22에 따르면 적격자산을 의도된 용도로 사용(또는 판매) 가능하게 하는 데 필요한 대부분의 활동이 완료된 시점에 차입원가 자본화를 종료한다. 그리고 기업회계기준서 제1016호 문단 55에서는 유형자산의 감가상각은 자산이 사용가능한 때, 즉 경영진이 의도하는 방식으로 자산을 가동하는 데 필요한 장소와 상태에 이른 때부터 시작하도록 한다.

부4 차입원가 자본화 종료일과 유형자산 감가상각개시일의 의미가 사실상 같고 사용권자산은 리스개시일에 감가상각이 시작되므로, 이전된 사용권을 리스이용자가 통제하게 된 날인 리스개시일이 해당 자산을 의도된 용도로 사용 가능하게 하는 데 필요한 대부분의 활동이 완료된 시점이고 그 활동이 완료되기까지 상당한 기간이 필요하지 않은 질의의 토지 사용권자산은 적격자산이 될 수 없다는 주장이 있다.

부5 그러나 기업회계기준서 제1116호 문단 31에서 같은 기준서 문단 32^(주2)를 전제로 기업회계기준서 제1016호의 감가상각 요구사항을 사용권자산에 적용하도록 한 것은 사용권자산의 감가상각개시일과 감가상각기간을 다른 유형자산과는 달리 특별히 규정한 것일 뿐 리스개시일(사용권자산 통제시점)과 차입원가 자본화 종료일의 관계를 규정한 것은 아니다. 즉, 사용권자산을 ❶ ‘사용’할 수 있는 시점(통제시점)과 ❷ ‘의도한 용도로 사용’할 수 있게 하는 데 필요한 활동 대부분이 완료된 시점(차입원가 자본화 종료일)이 같다고 명시한 것이 아니다.

부6 기업회계기준서 제1016호 문단 10에서는 유형자산 건설에 사용된 사용권자산의 감가상각비가 유형자산 원가에 포함될 수 있다고 기술하므로 질의의 토지 사용권자산이 ❶ 건설에 사용되는 시점과 ❷ 재화 생산이나 용역 제공 등에 사용되는 시점(구축물까지 건설되어야 가능)은 다르다고 보아야 한다.

부7 IFRS IC는 2018년 9월, 토지를 취득하여 개발하고 그 후에 토지에 건물을 건설하는 경우에 토지 지출에서 생기는 차입원가 자본화 종료시점이 언제인지에 대해 질의를 받았다. 이 질의의 쟁점은 토지가 의도된 용도로 사용되는 시점이 언제인지를 판단하는 것이었다. IFRS IC는 토지 지출에서 생기는 차입원가 자본화 종료시점을 판단하기 위해 IAS 23(기업회계기준서 제1023호)을 적용할 때 기업은 ❶ 의도하는 토지의 용도를 고려하고 ❷ 해당 기준서 문단 24^(주3)를 적용하여, 건물 건설이 계속되는 동안에 토지를 기업이 의도하는 목적에 사용할 수 있는지를 고려한다고 보았다. 토지와 건물은 소유자가 점유(유형자산으로 인식), 임대수익이나 시세차익(투자부동산으로 인식), 판매(재고자산으로 인식)에 사용된다. IFRS IC는 토지의 의도된 용도는 단순히 토지에 건물을 건설하는 것이 아니라 이 세 가지 목적 가운데 하나로 사용되는 것으로 보았다. 따라서 IFRS IC는 토지와 건물 모두를 이 세 가지 목적 중 하나로 사용 또는 판매 가능하게 하는 데 필요한 대부분의 활동이 완료되기 전까지 그 토지는 의도된 용도로 사용 또는 판매 가능하지 않은 것으로 보았다. 그러므로 토지를 취득하여 건물을 건설하는 경우에는 토지 지출에 대한 차입원가 자본화 종료시점을 판단할 때 토지와 건물을 함께 고려해야 한다(IFRS IC는 토지 지출에 대한 차입원가를 토지에 자본화하는지, 건물에 자본화하는지는 언급하지 않았음. 다만, 일반기업회계기준 제18장 ‘차입원가자본화’ 문단 실18.40에서는 토지 취득 후 차입원가를 미완성주택의 원가에 포함한다고 설명함). IFRS IC 논의의 결론은 이 질의에도 적용해 볼 수 있을 것이다.

부8 질의의 토지 사용권자산의 의도된 용도는 소유자가 점유하여 재화 생산이나 용역 제공에 사용하는 것이다. 따라서 토지 사용권자산이 의도된 용도에 사용 가능하게 하는 데 필요한 대부분의 활동이 완료된 시점은 구축물 건설이 대부분 완료된 시점이므로 구축물 건설 완료시점을 토지 리스부채 차입원가 자본화 종료시점으로 보아야 한다.

부9 기업회계기준서 제1023호 문단 7의 적격자산의 예시에서는 사용권자산을 포함하지 않고, 기업회계기준서 제1116호 문단 24의 사용권자산의 원가를 구성하는 항목에서도 자본화된 차입원가를 포함하지 않는다. 그러나 사용권자산은 기초자산을 구성하는 권리 중 일정 기간 해당 자산을 사용할 권리를 리스이용자에게 이전한 것이고, 질의의 토지 사용권자산처럼 구축물 건설이 완료되어야 토지 사용권자산과 구축물을 모두 ‘기업이 의도한 용도’로 사용(재화 생산, 용역 제공에 사용)할 수 있게 된다면 사용권자산이라는 이유만으로 적격자산이 될 수 없다고 보기는 어렵다.

구축물이 건설되는 동안 부담하는 토지 리스부채 이자가 특정차입금에서 생기는 차입원가에 해당하는가?

부10 기업회계기준서 제1023호 문단 6에서는 리스부채 관련 이자도 이 기준서 적용범위에 포함되는 차입원가를 구성한다고 기술하고 같은 기준서 문단 12에서는 특정차입금의 회계처리를 규정한다.

부11 IASB가 금융리스와 운용리스로 구분하지 않고 단일 리스이용자 회계모형을 채택하기로 결정한 이유는 모든 리스에 금융 제공이 있다고 본다는 의미(기업회계기준서 제1116호 문단 BC15)^(주4)이다. 따라서 질의의 토지 리스부채도 토지 사용권자산을 취득하기 위하여 특정하여 차입한 자금으로 보아야 할 것이므로 질의의 토지 리스부채도 토지에 구축물이 완성되기 전까지는 특정차입금에 해당하고, 구축물이 완성되면 일반차입금으로 보아야 할 것이다.