[구성요소] 리스요소·비리스요소의 분리 (2) 토지 요소와 건물 요소의 리스료 배분

앞 회차에서 계약의 구성요소를 리스요소와 비리스요소로 나누는 기준을 다뤘다. 그런데 리스요소 안에서 한 번 더 나눠야 하는 경우가 있다. 부동산 리스처럼 토지와 건물이 한 계약에 함께 들어 있는 경우다.

기업회계기준서 제1116호에서 리스제공자는 각 리스를 운용리스와 금융리스 중 하나로 분류하는데(문단 61), 토지와 건물이 함께 있으면 두 요소의 성격이 달라 분류 결과도 갈릴 수 있다. 그래서 분류에 앞서 리스료를 두 요소에 배분해야 하고, 그 배분 기준을 잘못 잡으면 분류까지 틀어진다.

이 회차는 그 배분을 다룬다. 리스제공자의 금융·운용리스 분류 판단 자체와 전대리스는 이후 회차로 넘긴다. 판단 단계는 아래 표로 요약하고, 이어지는 핵심 개념 1.1~1.3에서 확인한다.

1. 핵심 개념

1.1. 배분의 목적 — 요소별 분류 (문단 61·62·B55)

리스제공자는 기초자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하는지로 금융리스와 운용리스를 나눈다(문단 62). 리스이용자와 달리 리스제공자는 이 이원분류를 유지한다.

리스에 토지 요소와 건물 요소가 모두 있으면 리스제공자는 각 요소별로 분류를 판단한다(문단 B55). 이때 중요한 고려사항은 보통 토지의 경제적 내용연수가 한정되지 않는다는 점이다. 리스기간이 아무리 길어도 내용연수가 한정되지 않은 자산의 경제적 내용연수 대부분을 차지하기는 어렵고, 그만큼 토지 요소는 운용리스로 분류될 여지가 크다.

요소별로 분류하려면 요소별 리스료가 있어야 한다. 배분은 그 자체가 목적이 아니라 분류와 회계처리를 위한 전 단계다.

배분에 앞서 토지 요소가 리스 기준서의 적용 대상인지부터 확인해야 하는 경우도 있다.

위 회신은 해외에서 장기간 토지를 사용할 권리를 취득한 경우를 다룬다. 그 권리 자체가 무형의 자산으로 보이더라도 사용권의 대상이 되는 기초자산은 토지이므로 적용범위에서 제외되는 무형자산 리스나 라이선스가 될 수 없고, 계약이 리스의 정의를 충족한다면 제1116호를 적용한다고 보았다.

1.2. 배분 기준 — 임차권의 상대적 공정가치 (문단 B56)

리스제공자는 분류와 회계처리에 필요할 때마다 약정일에 토지와 건물에 대한 임차권의 상대적 공정가치에 비례해 리스료를 배분한다. 일괄 지급된 선수리스료도 배분 대상에 포함된다(문단 B56).

기준이 소유권의 공정가치가 아니라 임차권의 공정가치라는 점이 핵심이다. 토지와 건물의 임차권 가치는 소유권 가치와 다르게 움직인다.

경제적 내용연수가 한정되지 않는 토지에는 리스기간이 끝나도 사용가치가 그대로 남아 있는 반면, 건물은 그 기간 동안 쓰이면서 회수할 가치가 줄어든다. 소유권 가치 비율로 나누면 이 차이가 반영되지 않는다.

배분이 어려운 경우의 처리도 정해져 있다. 두 요소에 리스료를 신뢰성 있게 배분할 수 없으면 두 요소가 모두 운용리스임이 분명하지 않은 한 전체 리스를 금융리스로 분류한다.

다만 기준서는 임차권의 공정가치를 어떻게 산정하는지까지는 정하지 않는다. 그래서 산정 방법의 선택이 실무 판단으로 남는다.

1.3. 예외와 리스이용자의 처리 (문단 B57·12·13·14)

토지 요소의 금액이 그 리스에서 중요하지 않으면 리스제공자는 리스 분류 목적상 토지와 건물 전체를 하나의 단위로 처리해 운용리스나 금융리스로 분류할 수 있다. 이때 건물의 경제적 내용연수를 전체 기초자산의 내용연수로 본다(문단 B57). 이 예외는 분류 목적에 한정된 것이므로 측정이나 공시 목적으로 확장해 적용할 것은 아니다.

리스이용자에게는 이 배분이 없다. 리스이용자는 제1116호에서 금융리스와 운용리스를 분류하지 않으므로 분류 목적의 배분을 할 일이 없다.

다만 계약의 각 리스요소는 비리스요소와 분리해 리스로 회계처리해야 하므로(문단 12), 토지와 건물이 각각 문단 B32의 요건을 충족해 별도 리스요소가 되면(문단 B32) 리스요소의 상대적 개별 가격 기준으로 대가를 배분한다(문단 13, 문단 14). 기준이 임차권의 공정가치가 아니라 개별 가격이라는 점에서 리스제공자의 배분과 다르다.

한 가지 유의할 점이 있다. 토지와 건물의 리스료 배분은 종전 기업회계기준서 제1017호에서 최소리스료를 배분하는 규정으로 다뤄졌고 실무 논의도 그 시기에 축적되었다.

제1116호에는 최소리스료라는 용어가 없지만 문단 B56이 같은 내용을 규정하므로 배분 논리는 그대로 유효하다. 달라진 것은 이 배분이 리스제공자의 분류·회계처리 목적 규정으로 자리 잡았고, 리스이용자 쪽에서는 분류 목적의 배분이 사라졌다는 점이다.

2. 사례: 병원 부지·건물 리스 — 임차권의 상대적 공정가치

2.1. 배경

서일리츠는 의료시설에 투자하는 부동산투자회사이며, 보유한 병원 부지와 건물을 의료법인에 리스로 제공한다. 서일리츠는 메디원의료재단과 20년간의 병원 부지·건물 리스계약을 맺었다. 리스료는 연 16억 8,000만원이며 매년 초에 선급으로 받는다.

약정일 현재 토지와 건물의 소유권 공정가치 합계는 240억원이고, 그 내역은 토지 132억원과 건물 108억원이다. 20년 뒤 남는 가치는 168억원으로 평가했으며, 그 내역은 토지 132억원과 건물 36억원이다. 토지와 건물에 대한 기대실질수익률은 연 4.5%다.

리스계약에는 토지 요소와 건물 요소가 함께 포함되어 있다.

2.2. 이슈사항

1. 리스료를 토지와 건물의 소유권 공정가치 비율로 배분할 수 있는가?
2. 임차권 공정가치의 산정 방법으로 무엇을 선택해야 하는가?

2.3. 실무해설

이슈 1 — 소유권 비율로 나누면 건물이 과소 배분된다

문단 B56은 배분 기준을 임차권의 상대적 공정가치로 정한다(개념 1.2). 소유권 가치 비율을 그대로 쓸 수 없는 이유는 두 요소의 가치가 남는 방식이 다르기 때문이다.

이 계약에서 20년 뒤 남는 가치는 168억원이고, 토지 132억원은 그대로 유지되므로 줄어든 72억원은 전액 건물에서 발생한다. 건물 몫 리스료에는 자본의 대가뿐 아니라 줄어든 가치의 회수액이 함께 들어 있다고 보는 것이 계약 실질에 맞는다. 소유권 비율(토지 55%, 건물 45%)로 나누면 이 회수액이 빠져 건물 배분액이 실제보다 작아진다.

이슈 2 — 견해 1과 견해 2의 대립과 판정

제1116호는 임차권 공정가치의 산정 방법까지는 규정하지 않으므로, 실무에서 쓰이는 방법은 두 가지다.

견해 1(잔존가치 현가 차감법)은 임차권의 공정가치를 소유권의 공정가치에서 리스종료시점 잔여자산 가치의 현재가치를 뺀 금액으로 본다. 견해 2(가치감소 우선배분법)는 건물 가치 감소분을 리스제공자가 보상받는 데 필요한 리스료를 건물에 먼저 배분하고, 남은 리스료만 소유권 공정가치 비율로 안분한다.

(단위: 억원)

두 견해 모두 건물에 소유권 비율(45.0%)보다 많은 리스료를 배분하지만 결과는 다르다. 문단 B56의 문언이 임차권의 상대적 공정가치인 이상, 임차권 가치를 직접 산정해 그 비율로 나누는 견해 1이 문언에 더 부합한다. 견해 2는 임차권 가치를 직접 구하지 않고 잔여분을 소유권 비율로 안분하므로 문언과 한 단계 떨어져 있다.

다만 견해 2를 배제할 것은 아니다. 잔존가치나 수익률의 추정을 신뢰하기 어려운 경우에는 관측 가능한 정보에 더 기대는 견해 2가 합리적일 수 있다. 어느 쪽을 쓰든 사용하는 수익률 지표에 따라 결과가 달라지므로, 선택 근거를 문서화하고 유사 계약에 일관되게 적용하는 것이 타당하다.

2.4. 결론

이슈 1

소유권 공정가치 비율로는 배분할 수 없다. 그 비율로 나누면 건물 배분비율이 45.0%에 그쳐 건물에서만 발생한 72억원의 가치 감소가 리스료 배분에 반영되지 않는다.

이슈 2

견해 1을 우선 적용하는 것이 타당하다. 임차권의 공정가치는 토지 77억 3,000만원, 건물 93억 1,000만원이고, 연간 리스료 16억 8,000만원은 토지 7억 6,200만원(45.4%)과 건물 9억 1,800만원(54.6%)으로 배분된다.

견해 2를 적용하면 토지 8억 300만원(47.8%), 건물 8억 7,700만원(52.2%)이 된다. 서일리츠는 배분한 요소별 리스료를 기초로 토지 요소와 건물 요소의 분류를 각각 판단한다.

3. 실무 체크포인트

• 토지와 건물이 함께 있는 리스에서 소유권 공정가치 비율을 그대로 배분 기준으로 쓰고 있지 않은가?
• 임차권 공정가치의 산정 방법과 사용한 수익률 지표를 문서화하고 유사 계약에 일관되게 적용하고 있는가?
• 리스종료시점 잔존가치 평가에서 가치 감소가 토지와 건물 중 어디에서 발생하는지 구분했는가?
• 두 요소에 신뢰성 있게 배분할 수 없는 경우의 처리(전체를 금융리스로 분류)를 검토했는가?
• 토지 금액이 중요하지 않아 단일 단위로 처리한다면 그 판단을 분류 목적에만 한정했는가?