부동산신탁사의 정비사업 관련 자금 조달 시 회계처리

레퍼런스 [2025-I-KQA004] 부동산신탁사의 정비사업 관련 자금조달시 회계처리

1 부동산신탁사(이하 ‘신탁사’)는 도심 내 정비사업 시행자1로서 차입형 신탁 형태로 공공기관의 보증을 받고 해당 보증을 기초로 금융기관과 대출약정을 체결하였다.
2 금융기관(대주), 신탁사(차주, 사업시행자), 공공기관(금융보증인) 간의 주요 거래관계 및 권리·의무는 다음과 같다.(참고) 주요 거래관계 및 계약 특성①(신탁사의 채무 불이행 시) 신탁사가 상환하지 못하면 보증인이 대신 상환하고, 보증인은 보증인이 대신 상환한 금액을 신탁사에 구상권 행사②(보증 한도) 보증인은 총 정비사업비 금액의 약 50%를 한도로 보증을 제공하고, 금융기관은 그 한도 내에서 대출을 실행③(현금흐름) 차입으로 인한 현금흐름은 신탁사가 아닌 신탁계정의 정비사업비 계좌로 입금되어 별도로 구분 관리됨

3 한편, 신탁사는 관련 차입 및 보증 계약에 ‘신탁재산 책임한정특약’을 추가하여 상환의무를 신탁재산으로 제한하였다.

4 제시된 사실관계에 따르면 신탁재산의 가치가 상환의무가 있는 금액 이하로 떨어지더라도 신탁사는 신탁사의 고유 재산으로 금융기관 및 보증인에게 직접 원리금을 지급할 의무가 존재하지 않는다.

5(질의) 정비사업비 차입금 관련하여 신탁사(차주)의 ‘상환의무 및 책임이 신탁재산으로 제한’되는 경우, K-IFRS에 따르면 해당 차입금을 신탁사의 재무제표가 아닌 신탁계정 재무제표에 부채로 인식하는지?

6 이 회신은 정비사업비 차입 및 해당 차입 관련 보증계약에 대한 계약상 의무를 신탁재산만으로 한정한다는 특약(이하 ‘신탁재산 책임한정특약’)이 체결된 것을 전제로 한다. 신탁재산 책임한정특약이 체결되고, 해당 의무와 현금흐름이 신탁재산에만 제한된다고 권리·의무가 유효하게 변경되어 신탁사가 현금 등 금융자산의 인도를 회피할 수 있는 무조건적인 권리를 가진다면, 신탁사의 재무제표가 아닌 신탁계정의 재무제표에 질의의 계약상 의무에 대한 금융부채를 인식한다.

7 다만 신탁사가 체결할 정비사업약정서, 대출약정서, 금융보증계약 상 권리·의무 관계, 책임한정특약에 대한 법률적 판단 결과에 따라 그 회계처리 결과가 달라질 수 있다.

8 기업회계기준서 제1109호 ‘금융상품’ 문단 3.1.1에 따르면, 금융자산이나 금융부채는 금융상품의 계약당사자가 되는 때에만 재무상태표에 인식한다. 기업회계기준서 제1032호 ‘금융상품: 표시’ 문단 13에 따르면 ‘계약’ 및 ‘계약상’이란 명확한 경제적 결과를 가지고 있고, 대개 법적으로 집행 가능하기 때문에 당사자가 그러한 경제적 결과를 자의적으로 회피할 여지가 적은 둘 이상의 당사자 사이의 합의를 말하고, 계약은 다양한 형태로 존재할 수 있으며, 반드시 서류로 작성되어야만 하는 것은 아니다.

9 기업회계기준서 제1032호 문단 11, AG12에 따르면 금융부채는 거래상대방에게 현금 등 금융자산을 인도하기로 한 계약상 의무이다. 같은 기준서 문단 19에서는 기업이 ‘계약상 의무’를 결제하기 위한 현금 등 금융자산의 인도를 회피할 수 있는 무조건적인 권리를 가지고 있지 않다면 이러한 의무는 금융부채의 정의를 충족한다고 설명한다.

10 질의에서 차입계약 및 금융보증약정의 계약당사자는 신탁사이다. 그러나 ‘신탁재산 책임한정특약’에 따라 차입금 상환의무와 금융보증계약 관련 소구의무가 신탁계정의 신탁재산만으로 제한되고, 계약당사자간 권리·의무 관계가 변경되어 해당 정비사업비 차입 관련 의무와 현금흐름이 신탁재산에만 국한됨에 따라 신탁사가 고유재산에서 차입계약 및 금융보증계약 등과 관련된 계약상 의무를 부담하지 않고 현금 등 금융자산의 인도를 회피할 수 있는 무조건적인 권리가 있다면 신탁사는 해당 금융부채를 인식하지 않는다.

11 다만, 차입약정서, 금융보증계약 등의 내용 및 관련 권리·의무 관계에 따라 그 회계처리 결과가 달라질 수 있으므로 관련된 계약의 모든 사실과 상황 및 법률적 판단을 종합적으로 고려하여 판단해야 한다.

부1 일반적으로 신탁계정은 독립된 법인이 아니기 때문에 금융기관(대주)과 직접 거래 당사자로서 차입약정을 체결할 자격이 없다. 또한 차입형 신탁의 경우, 신탁사에 정비사업비 조달 책임이 있고, 신탁사는 신탁재산으로 사업자금 조달이 어려울 경우에 금융기관 등에서 직접 사업비를 차입할 수 있다.

부2 일반적으로 신탁사는 정비사업비를 조달하기 위해 마련한 차입금을 상환할 계약상 의무가 있으므로 이러한 정비사업비 조달 차입약정은 대체로 기업회계기준서 제1032호 문단 11에 따른 금융부채의 정의를 충족한다.

부3 다만, 질의자는 차입 및 관련 보증계약에 ‘신탁재산 책임한정특약’을 포함하여 상환의무를 신탁재산으로 제한하는 경우에 신탁사의 재무제표에 해당 차입 및 관련 보증 계약에 대한 금융부채를 인식하지 않을 수 있는지 질의하였다.

부4 질의의 부동산신탁사의 금융부채 최초 인식에 대해 다음과 같은 상반된 견해가 있다.(견해1) 부동산신탁사는 차입계약의 당사자이지만 해당 차입금을 상환할 계약상 의무가 없으므로 관련 금융부채를 인식하지 않는다.금융상품의 최초 인식 여부는 계약의 정의와 금융상품의 정의를 충족하는지에 따라 판단한다. ‘책임한정특약’이 유효하고, 해당 특약에 따라 신탁사가 고유재산에서 현금 등 금융자산의 인도를 회피할 수 있는 무조건적인 권리를 가진다면, 기업회계기준서 제1032호에 따른 계약의 정의와 금융부채의 정의를 충족하지 않는다.(견해2) 부동산신탁사는 차입계약의 당사자로 관련 금융부채를 인식해야 한다.신탁사가 은행과 직접 거래한 차입계약의 당사자이고 거래의 실질상 조달 자금을 신탁계정에 대여하는 것이므로 신탁사의 재무제표에 금융부채와 신탁계정대여금을 인식해야 한다. 신탁사가 차입약정 체결을 위해 자신의 명의로 차입을 하지만 대리하는 업무를 수행하는지를 판단하기 위한 근거가 기업회계기준서 제1109호에 명시적으로 없으므로, 은행과의 직접 차입약정 거래당사자자인 신탁사가 해당 금융부채를 인식하는 것이 타당하다.

금융상품의 최초인식 원칙

부5 회계기준에 따른 금융자산과 금융부채의 최초 인식 여부는 계약의 정의와 금융상품의 정의를 충족하는지에 따라 판단한다. 기업회계기준서 제1032호 ‘금융상품: 표시’ 문단 11에 따르면, 금융부채는 거래상대방에게 현금 등 금융자산을 인도하기로 한 계약상 의무이다. 문단 13에 따르면 ‘계약’ 및 ‘계약상’이란 명확한 경제적 결과를 가지고 있고, 대개 법적으로 집행 가능하기 때문에 당사자가 그러한 경제적 결과를 자의적으로 회피할 여지가 적은 둘 이상의 당사자 사이의 합의를 말한다.

부6 금융부채를 최초로 인식할 때, 차입약정의 본인으로 거래한 것인지 아니면 대리인으로 거래한 것인지를 판단하는 근거를 기업회계기준서 제1109호 ‘금융상품’에서 명시적으로 제시하지 않는다. 기업회계기준서 제1032호에서도 문단 AG36에서 자기지분상품의 인식과 관련하여 다른 사람을 대신하여 자기지분상품을 보유하는 경우에는 기업이 대리인으로서의 역할을 수행한 것이므로 취득한 자기지분상품을 재무상태표에 포함하지 않는다는 설명 외에 구체적인 규정이 존재하지 않는다.

부7 결국 현행 K-IFRS에 따른 신탁사의 금융부채 최초 인식 여부는 기업회계기준서 제1032호에 따른 용어의 정의와 금융상품의 최초 인식 요건으로 판단해야 한다고 결론 내렸다.

신탁재산 책임한정특약의 효과

부8 책임한정특약이 추가됨으로써 신탁사가 상환 의무 자체를 회피할 수 있고, 해당 책임한정특약이 실질적인 계약 당사자의 권리·의무 관계를 변경시켜 계약상 의무를 신탁계정이 부담한다면 신탁사가 아닌 신탁계정이 금융부채를 인식해야 한다. 다만, 단순히 ‘신탁재산 책임한정특약’에 의한 '권리·의무의 변경'을 전제로 금융부채를 인식하지 않는다는 회신은 실무에서 남용될 우려가 있다는 의견이 제기되었다.

부9 회계기준에 대한 질의회신에서 법률관계를 단정하여 판단할 수 없으므로, 책임한정특약만으로 신탁사에 항상 계약상 의무가 없다고 단정하는 것은 불가능하다. 따라서 유효한 책임한정특약이 포함되어 금융자산 인도를 회피할 수 있는 무조건적인 권리가 신탁사에 있는지는 사실 판단 사항으로 보는 것이 타당하다.

부10 결국 신탁사가 체결한 대출약정서, 금융보증계약 등 관련 권리·의무의 내용과 책임한정특약에 대한 법률적 판단 결과에 따라 회계처리 결과가 달라질 수 있다는 점을 충분히 강조하면서, 유효한 책임한정특약이 포함되어 금융자산의 인도를 회피할 수 있는 무조건적인 권리가 신탁사에 있다면, 신탁사의 재무제표에 금융부채를 인식하지 않는 것이 형식보다 경제적 실질에 충실한 회계처리라고 결론 내렸다.

질의 대상 차입금의 범위와 차입약정에 대한 신탁계정대여금 인식 여부

부11 신탁계정대여금은 신탁사가 금융기관에서 차입하여 계약상 원리금에 대한 상환의무를 부담하는 금융부채의 계약상 당사자가 되고, 이를 재원으로 신탁계정에 대여하는 경우에 인식하는 자산이다. 신탁사 재무제표에 금융부채를 인식하지 않는다면 해당 차입약정에 대한 신탁계정대여금은 인식되지 않는다고 보았다.

부12 다만, 질의의 책임한정특약이 포함된 공공기관 보증부 차입약정 외에 정비사업의 사업시행자로서 신탁사가 신탁계정을 대신하여 초기 정비사업비(예: 설계비, 감정평가비, 행정비용)를 선지출한 경우나 그 밖에 다른 종류의 차입을 신탁사가 하고 이를 신탁계정에 지급한 경우에는 신탁사가 신탁계정에 대한 대여금으로 인식한다.

부13 질의는 보증인이 총 정비사업비 금액의 약 50%를 한도로 금융보증을 제공하고, 금융기관은 그 한도 내에서 신탁사에 ‘책임한정특약대출’을 실행하는 경우의 회계처리만을 다룬 것이다. 이러한 질의의 제한된 적용범위를 전달하기 위해, 정비사업비 차입 및 해당 차입 관련 보증 계약에 대한 계약상 의무를 신탁재산만으로 한정한다는 특약이 체결된 차입약정을 대상으로 한다는 점을 회신안에서 강조하였다.