[리스료] (1) 리스료의 구성요소

리스기간을 확정하고 나면 다음 문제는 그 기간에 걸쳐 지급하는 금액 가운데 무엇을 리스부채에 담는가이다. 계약서에는 임차료 외에도 매수선택권 행사가격, 중도해지 위약금, 잔존가치보증, 배상의무, 부가가치세와 재산세, 각종 정산·차감 조항이 섞여 있다. 기업회계기준서 제1116호 '리스'는 이 가운데 리스료에 해당하는 항목만 리스부채 측정에 넣도록 한다(문단 27).

판단의 공통 기준은 리스이용자가 그 지급을 회피할 수 있는지다. 선택권도 같은 기준으로 갈려서, 리스이용자가 선택권을 쥐면 행사가 상당히 확실한지를 평가해야 하고 리스제공자가 쥐면 그 평가 없이 곧바로 포함한다. 임차인이 부담하는 세금은 그보다 한 단계 앞에서, 리스제공자에게 지급하는 사용권의 대가인지에서 갈린다.

아래 핵심 개념 1.1부터 1.4까지 이 순서대로 확인한다. 고정과 변동의 분류, 지수·요율 변동에 따른 재측정은 다음 회차에서 다룬다.

1. 핵심 개념

1.1. 리스부채에 포함하는 리스료의 범위 (문단 27·B42·38)

리스개시일에 리스부채에 들어가는 리스료는 문단 27이 정한 다섯 항목으로 한정된다(문단 27).

실질적인 고정리스료는 형식적으로는 변동성을 띠지만 실질적으로 회피할 수 없는 지급액을 말한다(문단 B42). 둘 이상의 현실적인 지급액 집합이 있고 그중 적어도 하나는 반드시 지급해야 하는 구조라면 할인 기준으로 통산한 금액이 가장 낮은 집합이 리스료가 되며, 현실적인 집합이 하나뿐이면 그 집합이 리스료가 된다.

반대로 사용량이나 매출처럼 시간경과가 아닌 사실과 상황의 변화에 따라 달라지는 지급액은 리스이용자가 회피할 수 있으므로, 리스부채에 넣지 않고 사건이 생기는 기간의 당기손익으로 인식한다(문단 38).

위 질의회신은 실비 변상 성격의 관리비가 문단 27의 열거에 해당하지 않으므로 리스부채 측정치에 포함하지 않는다고 본다(비리스요소를 분리하지 않는 실무적 간편법을 적용하면 포함할 수 있다). 다만 이 회신은 그 금액이 리스요소와 비리스요소의 식별·배분을 거쳐 비리스요소 몫으로 확정된 금액임을 전제한다. 배분 결과 리스요소 몫으로 판정되는 부분이 있으면 그 부분은 문단 27(1)의 고정리스료로 리스부채에 들어간다.

같은 회피 가능성 기준은 차감 방향에도 적용된다. 리스료를 깎아주는 정산조항이 있더라도 그 차감을 리스이용자가 전적으로 통제하지 못하거나 금액을 신뢰성 있게 추정할 수 없으면, 개시일에 순액으로 줄여 측정하지 않고 그 사유가 실제로 생기는 시점에 처리한다.

1.2. 선택권 행사가격과 보유자에 따른 처리 차이 (문단 27)

리스이용자가 매수선택권을 보유하는 경우에는 행사할 것이 상당히 확실한 때에만 그 행사가격을 리스료에 포함한다(문단 27(4)). 리스이용자는 행사하지 않음으로써 지급을 피할 수 있으므로 평가를 거쳐야 하며, 상당히 확실한지는 행사가격과 종료시점 기대 공정가치의 비교로 판단한다. 행사가격이 기대 공정가치를 뚜렷하게 밑돌면 행사 유인이 있고, 기대 공정가치의 추정범위가 행사가격을 아래위로 걸치면 유인이 명확하지 않다.

리스제공자가 풋옵션을 보유하는 경우에는 사정이 다르다. 리스제공자가 고정가격으로 매입을 요구할 수 있으면 리스이용자에게 그 지급을 회피할 무조건적 권리가 없으므로, 상당히 확실한지를 평가하지 않고 행사가격의 현재가치를 리스부채에 포함한다.

평가의 기준시점과 기준정보는 리스개시일의 사실과 상황이다. 리스이용자가 어떤 방식으로 행사하려 하는지(직접 매수인지 제3자를 지정할 것인지)라는 의도는 판단요소가 아니며, 그 방식이 경제적으로 더 유리하다는 근거가 있을 때에만 고려할 수 있다. 반대로 행사하지 않으면 이미 투입한 자금을 회수하지 못하는 불이익이 있다면, 그 사실은 상당히 확실하다는 쪽의 근거가 된다.

1.3. 종료 무렵에 확정되는 지급액 (문단 27·36·42·43)

종료 무렵에야 금액이 정해지는 약정은 개시일 현재 그 금액을 지급할 것으로 예상되는가로 판단한다. 중도해지 위약금은 그중 리스기간 판단의 결과물이다. 종료선택권을 행사하지 않을 것이 상당히 확실해 리스기간을 전체 계약기간으로 잡았다면 위약금은 지급되지 않을 것이므로 리스부채에서 제외한다.

잔존가치보증에서 리스료가 되는 금액은 보증 최대금액이 아니라 보증에 따라 지급할 것으로 예상되는 금액이다(문단 27(3)). 개시일의 예상 공정가치가 보증 기준액을 넘으면 지급 예상액이 없으므로 포함할 금액도 없다.

배상의무는 회피 가능성으로 가른다. 리스이용자가 부담해야만 하는 회피 불가능한 의무라면 금액이 확정되지 않았더라도 지급 예상 추정액을 잔존가치보증에 준해 리스부채에 포함한다.

개시일에 영(0)이라고 해서 끝나는 것은 아니다. 예상 공정가치가 기준액 아래로 떨어지면 지급 예상액의 변동을 반영해 리스부채를 다시 측정하며(문단 36, 문단 42), 이때는 지급액 추정의 변경이므로 변경되지 않은 할인율을 사용한다(문단 43).

1.4. 임차인이 부담하는 세금의 판단 2단계 (문단 24·28·B33)

임차인이 임차료와 별도로 부담하는 세금은 두 단계로 검토한다.

1. 그 금액이 리스제공자에게 지급하는 기초자산 사용권의 대가인가(리스료의 정의)
2. 대가라면 고정리스료인가, 아니면 지수·요율에 연동되는 변동리스료인가(문단 27(1)·(2))

1단계에서는 리스제공자가 그 금액을 자신의 수익으로 받는지가 핵심이다. 리스제공자가 재화나 용역을 이전하지 않는 활동에 대한 지급액을 대가에 포함시키더라도 그 자체로 별도의 재화나 용역이 아니어서 대가의 일부로 본다(문단 B33). 반대로 과세당국을 위해 징수해 넘기는 돈은 리스제공자의 대가가 아니며, 사용권자산의 원가를 구성하는 항목에도 환급받지 못하는 세금은 들어 있지 않다(문단 24).

2단계의 지수·요율 예시는 소비자물가지수 연동액, 기준금리 연동액, 시장 대여요율의 변동을 반영해 변동되는 지급액인데(문단 28), 세 예시가 모두 시장에서 형성되는 지표라는 점이 재산세 판단의 다툼 지점이 된다.

2. 사례 1: 항공기 예비엔진 리스 — 매수선택권·풋옵션과 고정리스료의 범위

2.1. 배경

국내선과 동남아 노선을 운항하는 한울항공은 정비 대기시간을 줄이기 위해 엔진 전문 리스사 T와 예비용 항공기 엔진 2대를 8년간 해지 불가능 조건으로 리스했다. 월 고정 리스료는 2대 합계 1억 2,000만원이며, 엔진을 실제로 장착해 운항하지 않는 기간에도 전액을 지급한다. 이 리스에 적용할 할인율은 연 6.0%다.

엔진 1호기에는 리스종료시점에 한울항공이 34억원에 매수할 수 있는 선택권이 있고, 개시일 현재 8년 후 공정가치 추정치는 차세대 엔진 도입 일정과 정비 이력에 따라 26억원에서 48억원까지 흔들린다. 엔진 2호기에는 리스종료시점에 T가 한울항공에 40억원에 매입할 것을 요구할 수 있는 권리가 붙어 있고, 개시일 현재 8년 후 예상 공정가치는 25억원 수준이다.

계약에는 한울항공이 항공안전 당국의 정비능력 인증을 상위 등급으로 유지하면 T가 다음 연도 월 리스료에서 일정액을 깎아 주는 조항이 있다. 감액 폭은 매년 인증기관의 심사 등급에 따라 정해지며 개시일 기준 추정 감액액은 연 2억원이다. 한울항공은 이와 별도로 엔진 운항시간당 12만원의 정비유보금을 지급한다.

2.2. 이슈사항

1. 한울항공이 보유한 매수선택권의 행사가격 34억원을 리스부채 측정에 포함하는가?
2. T가 보유한 풋옵션의 행사가격 40억원을 리스부채 측정에 포함하는가?
3. 인증 등급에 따른 리스료 감액 예상액과 운항시간당 정비유보금을 리스부채 측정에 반영하는가?

2.3. 실무해설

이슈 1 — 리스이용자가 보유한 매수선택권

한울항공은 선택권을 행사하지 않음으로써 34억원의 지급을 피할 수 있으므로, 행사가 상당히 확실한지를 평가해야만 리스료가 된다(개념 1.2). 행사가격 34억원은 8년 후 공정가치 추정범위 26억원에서 48억원 사이에 들어 있어 기대 공정가치를 뚜렷하게 밑돈다고 볼 수 없다. 항공기 엔진은 차세대 기종 도입에 따라 잔존가치가 크게 달라지고 리스기간 8년 사이에 더 나은 대체 엔진이 나올 가능성도 있어, 행사가 상당히 확실하다고 보기 어렵다.

같은 34억원이라도 기종 교체 주기가 리스기간보다 길고 중고 시세 지표가 공표되어 추정범위가 좁다면 판단이 달라질 수 있다. 한울항공이 자금 사정 때문에 계열 특수목적법인을 지정해 대신 매수하게 할 생각을 갖고 있더라도, 평가는 리스개시일의 사실과 상황에 기초하므로 그 의도는 판단요소가 아니다(개념 1.2).

이슈 2 — 리스제공자가 보유한 풋옵션

T가 매입을 요구하면 한울항공은 40억원을 지급해야 하고 이를 거절할 권리가 없다. 지급을 회피할 무조건적 권리가 없으므로 상당히 확실한지를 평가하지 않고 행사가격의 현재가치를 리스부채에 포함한다(개념 1.2). 행사가격 40억원은 예상 공정가치 25억원을 크게 웃돌아 T의 행사 유인도 명백하다.

같은 계약의 두 엔진이 반대로 처리되는 이유는 금액의 크기가 아니라 선택권을 누가 쥐고 있는지에 있다.

이슈 3 — 고정리스료의 범위와 차감요소

월 고정 리스료 1억 2,000만원은 엔진의 실제 사용 여부와 무관하게 지급해야 하는 금액이므로 고정리스료로 전액 반영한다(개념 1.1). 반면 운항시간당 12만원의 정비유보금은 사용량에 연동될 뿐 지수·요율에 연동되지 않으므로, 리스부채에 넣지 않고 운항이 이루어지는 기간의 비용으로 인식한다.

인증 등급 감액 조항은 리스료를 줄여 주지만 개시일에 순액으로 빼지 않는다. 감액을 받으려면 인증기관의 심사에서 상위 등급을 받아야 하는데 그 결과를 한울항공이 스스로 정할 수 없고, 등급에 따라 금액도 달라져 개시일에 신뢰성 있게 추정할 대상이 아니다. 감액이 실제로 확정되는 연도에 그 사유에 맞게 처리한다.

2.4. 결론

이슈 1

매수선택권 행사가격 34억원은 리스부채에 포함하지 않는다. 행사가격이 8년 후 공정가치 추정범위 26억원에서 48억원 안에 있어 행사가 상당히 확실하지 않기 때문이며, 이후 사실과 상황이 바뀌어 행사가 상당히 확실해지면 그 시점에 리스부채를 다시 측정한다.

이슈 2

풋옵션 행사가격 40억원은 리스부채에 포함한다. 연 6.0%로 8년을 할인하면 현재가치는 약 25억 1,000만원(40억원 ÷ 1.06^8)이고, 한울항공은 개시일에 이 금액을 월 고정 리스료의 현재가치와 합해 리스부채로 인식한다.

이슈 3

월 고정 리스료 1억 2,000만원은 8년간 명목 합계 115억 2,000만원을 전액 리스료로 보아 현재가치로 반영하고, 인증 등급에 따른 감액 추정액 연 2억원은 차감하지 않는다. 운항시간당 12만원의 정비유보금은 리스부채에서 제외하고 발생시점 비용으로 처리한다.

3. 사례 2: 건설 중장비 리스 — 위약금·잔존가치보증·배상의무

3.1. 배경

토목과 플랜트 공사를 수행하는 대성이엔씨는 장비 리스사 K와 200톤급 크롤러크레인 1대를 8년간 사용하는 리스계약을 맺었고 월 고정 리스료는 2,600만원이다. 계약상 3년이 지난 뒤에는 매년 갱신일에 리스를 종료할 수 있고, 종료하면 잔여 리스료의 15%를 위약금으로 지급한다. 이 톤급 크레인은 국내 가동대수가 제한되어 대체 조달에 9개월이 걸리고 현장 반입과 조립에도 상당한 비용이 들며, 대성이엔씨는 크레인을 투입할 장기 플랜트 공사 물량을 8년치 이상 확보하고 있다.

같은 계약에는 종료시점 크레인의 공정가치가 9억원에 미달하면 그 차액을 대성이엔씨가 지급하는 잔존가치보증이 붙어 있고, 개시일 현재 8년 후 예상 공정가치는 9억 4,000만원이다. 또한 반환검사에서 계약이 정한 정비등급에 미달하면 등급별로 산정한 재정비 부담금을 대성이엔씨가 부담하기로 했으며, 정비계획에 기초한 개시일 추정 부담액은 4,500만원이다.

3.2. 이슈사항

1. 3년 경과 후 갱신일의 중도해지 위약금을 리스부채 측정에 포함하는가?
2. 잔존가치보증과 재정비 부담금을 리스부채 측정에 각각 얼마로 포함하는가?

3.3. 실무해설

이슈 1 — 중도해지 위약금

위약금은 리스기간이 종료선택권 행사를 반영하는 경우에만 리스료가 되므로 먼저 리스기간을 정해야 한다(개념 1.3). 앞 회차의 판단 기준을 적용하면 대체 조달에 9개월이 걸리고 반입·조립 비용이 큰 데다 투입 물량이 8년치 이상 확보되어 있어 종료선택권 미행사가 상당히 확실하므로 리스기간은 8년이며, 그 결과 위약금은 지급되지 않을 것으로 예상되어 문단 27(5)의 종료 지급액에 해당하지 않고 개시일 리스부채에서 빠진다.

위 질의회신은 성격이 다른 위약금을 다룬다. 기존 계약에 없던 조기종료를 나중에 협의하고 위약금을 지급하기로 했다면 이는 리스변경이므로, 리스변경 유효일에 위약금을 반영해 리스부채를 다시 측정하고 범위를 좁히는 변경이므로 사용권자산 장부금액을 줄이면서 관련 차손익을 당기손익으로 인식한다. 계약에 이미 들어 있는 종료선택권의 위약금과 사후 협의로 생긴 위약금은 처리 경로가 다르다.

이슈 2 — 잔존가치보증과 재정비 부담금

잔존가치보증에서 리스료가 되는 것은 보증 최대금액이 아니라 지급할 것으로 예상되는 금액이다(개념 1.3). 개시일 현재 8년 후 예상 공정가치 9억 4,000만원이 보증 기준액 9억원을 웃돌므로 지급이 예상되지 않아 포함할 금액이 없다.

재정비 부담금은 반환검사 결과에 따라 금액이 정해지지만 대성이엔씨가 그 부담을 피할 방법이 없다. 회피 불가능한 의무이므로 금액이 확정되지 않았더라도 지급 예상 추정액을 잔존가치보증에 준해 리스부채에 포함한다(개념 1.3).

3.4. 결론

이슈 1

리스기간은 8년이고 3년 시점 이후의 종료 위약금은 리스부채에 포함하지 않는다. 3년이 지난 첫 갱신일에 종료한다면 잔여 리스료 15억 6,000만원의 15%인 2억 3,400만원을 물어야 하지만, 종료가 예상되지 않으므로 개시일에 넣을 금액이 없다. 리스부채는 월 2,600만원을 96개월(명목 합계 24억 9,600만원) 지급하는 흐름의 현재가치로 측정한다.

이슈 2

개시일에 잔존가치보증으로 포함할 금액은 0원이고, 재정비 부담금 추정액 4,500만원은 잔존가치보증에 준해 리스부채에 포함한다. 이후 예상 공정가치가 보증 기준액 아래로 내려가면 그 차액을 변경되지 않은 할인율로 할인해 리스부채를 다시 측정한다.

4. 사례 3: 저축은행 영업점 임차 — 부가가치세와 재산세

4.1. 배경

서원저축은행은 여신과 수신을 취급하는 상호저축은행이다. 대출이자 같은 면세용역과 일부 수수료 같은 과세용역을 함께 제공하는 겸영사업자여서, 임차료에 부과되는 부가가치세 가운데 면세공급가액에 대응하는 부분은 공통매입세액 안분으로 공제받지 못한다.

서원저축은행은 광역시 영업점으로 쓰기 위해 오피스빌딩 3개 층을 8년간 임차했다. 월 임차료는 4,200만원이고 부가가치세 420만원이 별도로 부과되며, 임대인이 세금계산서를 발행해 부가가치세를 징수하고 과세당국에 납부한다. 직전 과세기간 면세공급가액 비율이 82%여서 부가가치세 420만원 가운데 344만원은 공제받지 못한다.

임대차계약에는 그 건물 부지에 부과되는 토지분 재산세 가운데 임차면적 비율(전체 연면적의 60%)에 해당하는 금액을 서원저축은행이 임대인에게 별도로 지급한다는 조항도 있다. 재산세는 매년 공시되는 과세표준에 세율을 곱해 산정되고 과세표준은 공시된 토지가격에 공정시장가액비율을 곱해 정해지며, 개시일 직전연도 기준 부담액은 연 3,600만원이다.

4.2. 이슈사항

1. 일부를 공제받지 못하는 부가가치세 월 420만원을 리스부채 측정에 포함하는가?
2. 계약에 따라 부담하는 토지분 재산세 연 3,600만원을 리스부채 측정에 포함하는가?

4.3. 실무해설

이슈 1 — 환급받지 못하는 부가가치세

부가가치세는 1단계에서 걸러진다. 이 금액이 어디로 가는지를 보면 임대인은 종착지가 아니다. 세법이 임대인에게 징수와 납부 의무를 지웠을 뿐 임대인의 손에 남는 몫이 없고, 서원저축은행이 그 대가로 얻는 것도 공간의 사용권이 아니라 세법상 지위에 따른 부담이다.

따라서 이 금액은 리스료의 정의가 요구하는 기초자산 사용권의 대가에 해당하지 않으며, 사용권자산의 원가를 구성하는 항목에도 환급받지 못하는 세금은 들어 있지 않다(개념 1.4). 얼마를 공제받지 못하는지는 서원저축은행의 과세·면세 공급 비율에서 정해지는 문제일 뿐 임대인에게 지급하는 금액의 성격을 바꾸지 못하므로, 부가가치세는 리스부채와 사용권자산 어디에도 반영하지 않고 지급하는 기간의 비용으로 처리한다.

위 질의회신에서 국제회계기준해석위원회는 리스료에 부과되는 환급 불가능한 부가가치세를 리스이용자가 리스료의 일부로 포함하는지에 관한 요청을 받았으나, 이 문제의 영향이 광범위하고 리스이용자에게 중요하다는 증거를 얻지 못해 기준 제정·개정 과제에 추가하지 않기로 결정했다. 기준서 개정이 예정되어 있지 않으므로 현행 문단으로 판단해야 한다.

이슈 2 — 시장가치에 연동되는 재산세

재산세는 1단계를 통과한다. 계약에 따라 임차인이 임대인에게 지급하기로 한 금액이고 임차 공간을 쓰기 위해 부담하는 대가의 일부이기 때문이다. 다툼은 2단계, 곧 문단 28이 말하는 지수·요율 연동에 해당하는가에서 생기며 국내 실무에서 결론이 하나로 모이지 않았다.

쟁점은 세 갈래다.

첫째, 문단 28의 예시를 한정으로 읽을 것인가. 문단 28은 소비자물가지수, 기준이 되는 이자율, 시장 대여요율의 변동을 반영해 변동되는 지급액을 든다. 이를 시장에서 형성되는 지표로 한정해 읽으면 세금에 연동되는 지급액은 들어갈 자리가 없고, 열린 예시로 읽으면 그 값이 시장가치를 대리하는지에 따라 판단이 갈린다.

둘째, 과세표준과 세율 가운데 어디에 재량이 있는가. 과세표준이 공시된 토지가격을 기초로 산정된다면 그 변동은 시장가치를 따라간다고 볼 여지가 있지만, 세율과 공정시장가액비율은 정책으로 조정된다. 지급액의 변동을 주로 이끄는 쪽이 어디인지가 판단을 가른다.

셋째, 회피 불가능성을 어디에 귀속시킬 것인가. 계약으로 재산세 납부를 인수했다면 리스이용자는 그 지급을 피할 수 없고 금액도 자신의 미래 행위에 좌우되지 않는다. 이 성질을 문단 27(2)의 지수·요율 연동으로 볼 것인지, 문단 27(1)의 실질적인 고정리스료로 볼 것인지가 남는다.

문단 28의 문언에 가장 가까운 것은 첫째 쟁점을 한정으로 읽는 쪽이다. 문단 28이 드는 세 지표는 모두 시장에서 형성되고, 특히 시장 대여요율에 관한 표현은 변동의 원인이 시장 상황에 있을 것을 전제한다(개념 1.4). 회피 불가능성만으로 지수·요율 연동이라고 하는 것은 문단 27(1)과 27(2)를 나눈 문언 구조를 넘어선다.

다만 계약에 따라 결론이 달라질 여지가 있다. 특정 계약의 과세표준이 매매사례에 기초한 평가로 산정되고 세율에 실질적인 재량이 없다면 그 지급액의 변동 원인은 사실상 시장가치에 있기 때문이다. 아직 확립된 결론이 없는 논점이므로, 실무에서는 계약별로 판단하고 그 근거를 문서로 남겨야 한다.

4.4. 결론

이슈 1

부가가치세 월 420만원(8년 명목 합계 4억 320만원)은 리스료의 정의를 충족하지 않으므로 리스부채와 사용권자산 어디에도 반영하지 않는다. 그중 월 344만원을 공제받지 못하더라도 결론은 같으며 지급하는 기간의 비용으로 처리한다.

이슈 2

토지분 재산세 연 3,600만원은 자동으로 포함하거나 제외할 항목이 아니다. 문단 28의 예시를 한정으로 읽으면 개시일 리스부채에서 제외하고 부과되는 기간의 비용으로 인식하며, 과세표준과 세율의 결정구조를 확인한 결과 변동 원인이 사실상 시장가치에 있다고 판단하면 개시일 요율로 측정한 연 3,600만원(8년 명목 합계 2억 8,800만원)의 현재가치를 리스부채에 포함한다. 서원저축은행은 어느 쪽을 택하든 판단 근거와 회계정책을 문서화하고 일관되게 적용해야 한다.

5. 실무 체크포인트

1. 계약의 지급항목을 문단 27이 열거한 다섯 가지에 대응시켜 정리했는가? 관리비 명목의 금액은 리스요소·비리스요소 배분을 거쳐 어느 쪽 몫인지 확인했는가?
2. 선택권 행사가격을 검토할 때 누가 선택권을 보유하는지를 먼저 확인했는가? 리스제공자가 보유한 풋옵션에 대해 상당히 확실 평가를 거치는 잘못을 하고 있지는 않은가?
3. 매수선택권의 상당히 확실 여부를 리스이용자의 자금조달 계획이나 행사 방식에 관한 의도가 아니라 리스개시일의 사실과 상황으로 평가했는가?
4. 잔존가치보증을 보증 최대금액이 아니라 지급 예상액으로 측정하고, 예상 공정가치를 정기적으로 살피면서 변동 반영 시 변경되지 않은 할인율을 사용하고 있는가?
5. 중도해지 위약금이 계약에 이미 있는 종료선택권에 따른 것인지, 사후 협의로 생긴 리스변경에 따른 것인지 구분했는가?
6. 임차인이 부담하는 세금을 리스제공자에게 지급하는 사용권 대가인지부터 확인하고, 시장가치에 연동되는 재산세를 부채에 넣거나 뺀 근거를 문서로 남겼는가?