[총론] 리스이용자 회계 (2) 리스 식별·할인율·변동리스료의 핵심 적용이슈

기업이 건물·차량·설비를 빌려 쓸 때, 그 계약을 재무제표에 어떻게 담을지는 먼저 '이 계약이 리스인가'를 판단하는 데서 시작한다. 기업회계기준서 제1116호 '리스'는 리스이용자(임차인)가 거의 모든 리스를 재무상태표에 올리도록 하여, 종전의 운용리스·금융리스 이분법을 없애고 사용권자산과 리스부채를 인식하는 단일 모형을 적용한다(문단 22).

리스이용자 회계는 크게 두 단계로 나뉜다. 먼저 계약이 리스를 포함하는지 판단하고(리스의 식별), 리스로 판단되면 사용권자산 모형으로 인식·측정한다. 이 회차는 리스 시리즈의 두 번째 편으로, 식별의 두 요건과 측정의 세 축인 리스기간·할인율·변동리스료를 실무 판단 순서로 정리한다. 리스제공자 회계(리스 분류·전대리스), 단기·소액 기초자산 리스 면제, 리스변경의 상세는 이후 회차에서 다룬다.

이 회차의 핵심 개념은 다음과 같고, 아래에서 이 순서대로 확인한다.

1. 핵심 개념

1.1. 리스의 정의와 식별 2단계 (문단 9·B9·B13·B14·B21·B24)

제1116호는 계약의 약정시점에 그 계약이 리스인지 또는 리스를 포함하는지 판단하도록 한다. 대가와 교환하여 식별되는 자산의 사용통제권을 일정 기간 이전하면 그 계약은 리스이거나 리스를 포함한다(문단 9). 판단은 다음 두 요건을 모두 충족하는지로 한다(문단 B9).

식별되는 자산은 계약에서 분명히 특정되거나, 고객이 사용할 수 있는 시점에 암묵적으로 특정된다(문단 B13). 다만 자산이 특정되더라도 공급자가 사용기간 내내 그 자산을 바꿀 실질적 대체권을 가지면 식별되는 자산으로 보지 않는다. 대체권이 실질적이려면 공급자가 대체할 능력을 실제로 갖고, 대체로 얻는 효익이 그 원가를 넘어 경제적으로 이득이어야 한다는 두 요건을 모두 충족해야 한다(문단 B14).

사용통제권은 두 권리를 모두 갖는지로 본다. 하나는 사용기간 내내 자산의 사용으로 생기는 경제적 효익의 대부분을 얻을 권리이고(문단 B21), 다른 하나는 자산의 사용을 지시할 권리다. 사용 지시권은 자산의 사용 방법 및 목적(산출물의 유형·시기·수량 등)을 바꾸는 결정을 누가 갖는지로 판단하며, 그 결정이 미리 정해졌더라도 고객이 자산을 운용할 권리를 가지면 지시권을 인정한다(문단 B24).

위 질의회신은 계약이 식별되는 자산의 사용통제권을 이전하면 리스를 포함한다는 판단이 리스제공자·리스이용자 회계에 앞서 이루어짐을 보여준다. 이 회차는 그 뒤 리스이용자의 인식·측정에 집중한다.

1.2. 사용권자산 모형의 인식과 최초측정 (문단 22·24·26·39·40)

리스로 식별되면 리스이용자는 리스개시일에 사용권자산과 리스부채를 인식한다(문단 22). 리스개시일은 리스제공자가 기초자산을 사용할 수 있게 하는 날이며, 계약을 맺은 날과 다를 수 있다.

위 질의회신에서 업무용 차량은 계약일이 아니라 실제 인도되어 사용할 수 있게 된 날을 리스개시일로 본다. 그날 전에는 리스이용자가 사용권을 통제하지 못하기 때문이다.

리스부채는 리스개시일에 아직 지급하지 않은 리스료의 현재가치로 측정한다. 리스의 내재이자율을 쉽게 산정할 수 있으면 그 이자율로, 아니면 리스이용자의 증분차입이자율로 할인한다(문단 26). 사용권자산의 원가는 리스부채 최초 측정액에 선급 리스료, 리스개설직접원가, 복구원가 추정치를 더하고 받은 리스 인센티브를 차감해 구성한다(문단 24).

리스개시일 후에는 지수·요율 변동이나 리스기간 변경 등으로 리스료가 달라지면 리스부채를 다시 측정하고 그 조정액을 사용권자산에 반영한다(문단 39, 문단 40). 사용권자산은 원가모형으로 감가상각·손상을 적용한다.

1.3. 리스기간과 할인율 (문단 18·B37)

리스기간은 해지 불가능한 기간에 리스이용자의 선택권을 반영해 산정한다. 연장선택권은 행사할 것이 상당히 확실하면 그 대상기간을, 종료선택권은 행사하지 않을 것이 상당히 확실하면 그 대상기간을 더한다(문단 18). 상당히 확실한지는 선택권을 행사하도록 하는 경제적 유인 등 관련 사실과 상황을 모두 고려해 평가한다(문단 B37).

할인율은 원칙적으로 리스의 내재이자율이나, 부동산 임차처럼 이를 쉽게 산정할 수 없으면 리스이용자의 증분차입이자율을 쓴다. 증분차입이자율은 리스이용자가 비슷한 경제적 환경에서 비슷한 기간·담보로 사용권자산과 가치가 비슷한 자산을 살 자금을 빌릴 때 부담할 이자율이다.

위 질의회신은 리스이용자에게 실제 차입이 없더라도 증분차입이자율을 추정해 적용해야 하며, 실제 발생한 차입이자율에만 한정되지 않음을 밝힌다.

1.4. 리스료와 변동리스료 (문단 27·28·B42)

리스부채에 포함하는 리스료는 고정리스료(실질적 고정리스료 포함), 지수·요율에 연동되는 변동리스료, 잔존가치보증 예상지급액, 상당히 확실한 매수선택권 행사가격, 종료 지급액으로 구성된다(문단 27).

변동리스료 중 지수나 요율에 연동되는 부분만 리스부채에 넣는다. 소비자물가지수·기준금리·시장 대여요율 변동에 연동되는 지급액이 그 예다(문단 28). 매출·사용량 같은 성과에 연동되는 변동리스료는 회피할 수 있어 부채에 넣지 않고 발생시점에 비용으로 인식한다.

형식은 변동이지만 실질적으로 회피할 수 없는 지급액은 실질적 고정리스료로 보아 리스부채에 포함한다(문단 B42). 변동 조항에 경제적 실질이 없거나, 일정 시점 이후 변동성이 사라져 남은 기간에 고정되는 지급액이 그 예다.

2. 사례 1: 신선물류 라인 임차 — 리스의 식별

2.1. 배경

그린보울은 샐러드·샌드위치 매장을 운영하는 소매 프랜차이즈 본사다.

그린보울은 가맹점에 신선 식자재를 공급하기 위해 물류운영사 P와 계약을 맺고, P의 수도권 물류센터에 있는 저온 자동물류라인 3호기 한 개를 7년간 사용하기로 했다. 계약에는 그 라인이 호기 번호로 특정되어 있다.

P는 3호기가 정기 점검이나 고장으로 멈추는 동안에만 다른 라인으로 물량을 옮길 수 있고, 이때 물량 이전과 설비 재설정에 상당한 원가가 든다. 그린보울은 라인에 보관·처리할 품목과 입출고 시기·수량, 가맹점 배송 스케줄을 스스로 결정하며, P는 그린보울의 운영 지시에 따라 라인 설비를 가동하고 정비를 담당한다.

그린보울은 계약기간 내내 이 라인의 처리능력 대부분을 독점적으로 쓰고, 정격 처리능력의 85% 이상을 사용하기로 약정했다. 대가는 월 고정료에 처리물량 기준 변동료를 더해 지급한다.

2.2. 이슈사항

1. 이 계약에 제1116호가 정하는 식별되는 자산이 있는가?
2. 그린보울이 사용통제권을 가져 이 계약이 리스를 포함하는가?

2.3. 실무해설

식별 요건을 사실관계에 대입하면 다음과 같고, 이어서 표의 행을 해설한다.

이슈 1 — 식별되는 자산과 대체권

자산은 3호기로 호기까지 특정되어 계약에 분명히 명시된다(개념 1.1). 남는 문제는 P의 대체권이 실질적인지이며, 여기서 견해가 갈릴 수 있다.

견해 1은 P가 점검·고장 시 다른 라인으로 물량을 옮길 수 있으므로 공급자에게 대체권이 있어 식별되는 자산이 아니라고 본다. 견해 2는 그 대체가 점검·고장이라는 방어적 상황에 한정되고 물량 이전에 드는 원가가 그 효익을 넘으므로, 대체권이 실질적이지 않다고 본다.

제1116호는 대체권이 실질적이려면 공급자가 대체할 능력을 사용기간 내내 갖고 대체로 경제적 효익을 얻는다는 두 요건을 모두 요구한다(개념 1.1). 이 계약에서 P의 대체는 원가가 효익을 넘어 두 번째 요건을 채우지 못하므로 견해 2가 타당하다. 따라서 3호기는 식별되는 자산에 해당한다.

위 질의회신도 공급자가 대체권을 행사해 경제적으로 이득을 볼 수 없다면, 그 대체권은 식별되는 자산 판단에 영향을 주지 않는다고 본다.

이슈 2 — 사용통제권(경제적 효익과 사용 지시권)

그린보울은 계약기간 내내 3호기의 처리능력 대부분을 독점적으로 쓰므로 자산의 사용으로 생기는 경제적 효익의 대부분을 얻는다(개념 1.1). 최소 사용 약정은 고정료 성격일 뿐 그린보울의 처리물량 결정권을 막지 않는다.

사용 지시권은 자산의 사용 방법 및 목적을 바꾸는 결정을 누가 갖는지로 판단한다. 그린보울은 어떤 품목을 언제·얼마나 보관·출고할지, 배송을 어떻게 운영할지를 결정하고, P는 그 지시에 따라 설비를 가동할 뿐이다. 설비를 물리적으로 운용하는 주체가 P라도, 산출물의 유형·시기·수량을 정하는 주체는 그린보울이므로 사용 지시권은 그린보울에 있다.

위 질의회신은 사용 방법 및 목적에 관한 모든 결정이 미리 정해진 것이 아니라면, 그 밖의 결정을 누가 내리는지로 사용 지시권을 판단한다고 본다. 공급자가 자산을 운용·유지하더라도 고객이 관련 결정을 가지면 사용 지시권은 고객에 있다.

2.4. 결론

이슈 1

저온 자동물류라인 3호기는 계약에 특정되고 P의 대체권이 실질적이지 않으므로 식별되는 자산에 해당한다.

이슈 2

그린보울은 처리능력 대부분을 얻고 품목·시기·수량 결정으로 사용을 지시하므로 사용통제권을 가진다. 따라서 이 계약은 리스를 포함하고, 그린보울은 리스개시일에 사용권자산과 리스부채를 인식한다.

3. 사례 2: 직영 매장 상가 임차 — 리스기간·할인율·변동리스료

3.1. 배경

그린보울은 브랜드 홍보를 위해 번화가에 직영 플래그십 매장을 열기로 하고, 1층 상가를 임차했다. 이 임차계약은 상가건물임대차보호법(이하 '상가임대차법')을 적용받는다.

해지 불가능한 기간은 3년이고, 그린보울은 상가임대차법에 따라 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 계약갱신을 요구할 수 있다. 임대인은 갱신 시 차임을 법이 정한 범위에서 올려 청구할 수 있다.

리스료는 월 고정료 1,900만원에, 매장 매출의 3.5%를 매월 정산하는 변동료를 더해 지급한다. 임대인은 개점 초기 2개월분 임대료를 면제(렌트프리)하기로 했다. 그린보울은 이 점포에 들어가며 이전 세입자에게 임차권리금 2억 8,000만원을 지급했고, 리스종료 시 원상복구 원가는 6,500만원으로 추정된다.

그린보울은 이 리스의 내재이자율을 쉽게 산정할 수 없다. 계약 체결 후 3주 뒤에 점포를 인도받아 인테리어에 착수할 수 있었다.

3.2. 이슈사항

1. 리스기간은 얼마이며, 상가임대차법의 계약갱신요구권을 연장선택권으로 보아 리스기간에 포함하는가?
2. 리스부채를 어떤 할인율로 할인하며, 가중평균자본비용(WACC)을 쓸 수 있는가?
3. 매출연동 변동료·렌트프리·권리금은 리스부채와 사용권자산에 각각 어떻게 반영하는가?

3.3. 실무해설

리스개시일 뒤의 처리를 항목별로 정리하면 다음과 같고, 이어서 표의 행을 해설한다.

이슈 1 — 리스기간

리스개시일은 계약일이 아니라 점포를 인도받아 사용할 수 있게 된 날이다(개념 1.2). 리스기간은 해지 불가능한 3년에 갱신·종료 선택권을 반영해 산정한다.

핵심은 상가임대차법의 계약갱신요구권을 연장선택권으로 보는지다. 갱신요구권은 리스이용자가 일방적으로 행사해 리스를 연장할 수 있는 권리이므로 연장선택권의 성격을 가진다. 다만 리스기간에 넣으려면 갱신을 요구할 것이 상당히 확실한지를 매장 입지·투자 회수·시장 차임 등 경제적 유인으로 평가해야 한다(개념 1.3).

집행 가능한 기간도 함께 본다. 갱신요구권은 리스제공자가 정당한 사유 없이 거절할 수 없는 리스이용자의 일방적 권리이므로, 갱신 시 차임 증액에 법정 상한이 있는지(환산보증금 초과 여부)와 관계없이 갱신요구 가능기간은 집행 가능한 기간에 포함된다. 그 집행 가능한 기간 안에서 앞서 본 상당히 확실성 기준으로 연장선택권 행사 여부를 평가해 리스기간을 산정한다.

위 질의회신은 상가임대차법의 계약갱신요구권을 연장선택권으로 보고, 갱신요구 가능기간은 증액 상한 유무(환산보증금 초과 여부)와 관계없이 집행 가능한 기간에 포함되며, 그 집행 가능한 기간 안에서 연장선택권 행사가 상당히 확실한지를 평가해 리스기간을 산정한다고 본다.

이슈 2 — 할인율

내재이자율을 쉽게 산정할 수 없으므로 그린보울의 증분차입이자율로 할인한다(개념 1.3). 증분차입이자율은 관측 가능한 이자율에서 출발해 리스 조건에 맞게 조정하는 방식으로 산정한다.

예컨대 비슷한 만기의 담보부 차입금리를 시작점으로 삼아, 리스기간·담보(사용권자산의 담보가치)·경제환경을 반영해 조정한다. 이 조정을 거친 이자율이 이 리스에 특정되는 증분차입이자율이다. 자본조달 전체의 평균비용인 가중평균자본비용(WACC)은 이 정의에 맞지 않아 쓸 수 없다.

위 질의회신은 증분차입이자율이 리스기간·담보·사용권자산 가치·경제환경이 비슷한 차입금리를 반영하는 리스 특정 이자율임을 확인하고, 관측 가능한 이자율을 조정해 산정하도록 한다.

이슈 3 — 리스료 구성과 사용권자산 원가

리스료 구성요소를 성격별로 나누면 처리가 갈린다(개념 1.4).

매출의 3.5%에 연동되는 변동료는 지수나 요율이 아니라 매장 성과에 연동되므로 리스부채에서 제외하고, 매출이 발생하는 시점에 비용으로 인식한다. 월 고정료는 고정리스료로 부채에 포함한다.

위 질의회신도 매출에 연동되는 리스료는 지수·요율에 따른 변동리스료가 아니므로 리스부채 측정에서 제외한다고 본다.

개점 초기 2개월 렌트프리는 받은 리스 인센티브이므로 사용권자산 원가에서 차감한다(개념 1.2). 이전 세입자에게 지급한 권리금은 리스를 체결하지 않았다면 부담하지 않았을 리스개설직접원가이므로 사용권자산 원가에 더하고 리스기간에 걸쳐 상각한다.

위 질의회신은 이전 세입자에게 지급한 임차권리금이 리스개설직접원가에 해당하면 사용권자산 원가에 포함한다고 본다.

3.4. 결론

이슈 1

리스개시일은 점포 인도일이다. 계약갱신요구권은 연장선택권의 성격을 가지므로, 갱신이 상당히 확실한지와 집행 가능한 기간을 평가해 해지 불가능한 3년에 갱신 대상기간을 더해 리스기간을 산정한다. 갱신이 상당히 확실하고 집행 가능하다고 판단되면 최장 10년까지 리스기간에 반영한다.

이슈 2

리스부채는 증분차입이자율로 할인한다. 관측 차입금리를 리스기간·담보·경제환경에 맞게 조정해 산정하며, WACC는 사용할 수 없다.

이슈 3

월 고정료 1,900만원은 리스부채에 포함하고, 매출연동 변동료(매출의 3.5%)는 부채에서 제외해 발생시점 비용으로 처리한다. 렌트프리 2개월은 사용권자산 원가에서 차감하고, 권리금 2억 8,000만원은 리스개설 직접원가로 사용권자산 원가에 더해 리스기간에 걸쳐 상각한다. 복구원가 추정치 6,500만원도 사용권자산 원가에 포함한다.

4. 실무 체크포인트

1. 계약에 식별되는 자산이 있는지 확인했는가? 공급자의 대체권이 대체 능력과 경제적 효익 두 요건을 모두 충족하는 실질적 권리인지 따졌는가?
2. 고객이 경제적 효익의 대부분을 얻고 사용을 지시하는지 나눠 판단했는가? 설비를 운용하는 주체와 사용 방법·목적을 결정하는 주체를 구분했는가?
3. 리스개시일을 계약일이 아니라 기초자산을 사용할 수 있게 된 날로 잡았는가?
4. 리스기간에 연장·종료 선택권을 상당히 확실성과 집행가능성 기준으로 반영했는가? 상가임대차법 계약갱신요구권처럼 법률상 권리를 검토했는가?
5. 내재이자율을 산정할 수 없어 증분차입이자율을 쓸 때, 관측 이자율을 리스 조건에 맞게 조정했는가? WACC를 대신 쓰지 않았는가?
6. 변동리스료를 지수·요율 연동분과 성과·매출 연동분으로 구분해 부채 포함 여부를 정했는가? 권리금·렌트프리를 사용권자산 원가에 올바로 반영했는가?