[영업/투자 경계] (3) 자산 임대수익과 처분손익

기업회계기준서 제1118호 '재무제표 표시와 공시'(IFRS 18)는 2027년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용한다(문단 C1). 종전에는 설비를 빌려주고 받은 임대료나 설비를 팔아 생긴 처분손익을 대부분 영업이익 아래의 기타손익으로 표시했다. 제1118호에는 영업외라는 범주가 없으므로 이 손익도 영업과 투자 가운데 한 범주로 옮겨야 한다.

임대료의 범주는 계정 이름으로 정해지지 않는다. 같은 유형자산이라도 회사가 계속 쓰면서 잠시 빌려준 것인지, 영업에서 완전히 빼고 남에게 빌려준 것인지에 따라 논의의 진행 상태가 다르다. 반면 처분손익과 용도 변경 손익은 기준서 문언이 범주를 정하므로 판단의 여지가 작다.

이 회차는 영업/투자 경계 세 편(1012편) 가운데 비금융 영업 자산을 맡는다. 투자부동산 손익과 운영비는 8편, 대여금과 보증금은 10편, 수취채권과 처분대금 미수금은 11편, 자산 집합과 종속기업 처분은 9편에서 다룬다. 판단 순서는 아래 표로 요약하고 핵심 개념 1.11.6에서 확인한다.

1. 핵심 개념

1.1. 판단 단위는 자산 (문단 52·53·B45·B46·B48·B49, 제1016호 문단 6, 제1040호 문단 10)

투자 범주에는 다른 자원과 대부분 독립해 따로 수익을 내는 자산(이하 '53⑶ 자산')의 손익이 들어가고 (문단 53⑶), 다른 범주에 들지 않는 손익은 모두 영업 범주다(문단 52). 기준서는 53⑶ 판단의 대상을 자산으로 정한다(문단 B45). 그래서 임대수익 한 줄만 떼어 범주를 정하지 않고, 그 수익을 내는 자산의 성격부터 본다.

기준서는 양쪽 끝의 예를 든다. 53⑶ 자산의 예는 채무상품·지분상품과 투자부동산(그 임대료 수취채권 포함)이고 (문단 B46), 결합해 쓰는 자산의 첫 번째 예가 유형자산이다(문단 B48⑴). 결합 사용 자산에서 생긴 수익, 감가상각비, 손상차손, 제거 손익은 모두 영업이다(문단 B49). 두 목록 모두 '일반적으로' 포함한다는 예시여서 빠짐없는 나열로 읽지 않는다.

계정 분류만으로는 답이 나오지 않는다. 제1016호는 남에게 빌려줄 목적으로 가진 자산도 유형자산 정의에 넣고 있어 (제1016호 문단 6) 임대용 동산도 유형자산 계정에 있다. 동산에는 투자부동산 같은 별도 분류가 없으므로 53⑶에 해당하는지를 따로 판단해야 한다.

부동산은 제1040호의 분류를 먼저 본다. 자산 투자가 주된 사업활동이 아니면 투자부동산의 임대수익·공정가치 손익·처분손익은 투자이고 운영비는 영업이다(8편). 건물 일부만 빌려주는 경우, 떼어 팔거나 금융리스로 줄 수 없는 구조라면 영업에 쓰는 부분이 경미할 때에만 전체가 투자부동산이 되고 그 밖에는 유형자산으로 남는다(제1040호 문단 10). 아래 회신은 제1118호 이전의 것으로 이 분류 결론만 준다. 유형자산으로 남은 부분의 임대수익 범주는 동산과 같은 53⑶ 질문으로 남고, 이를 다룬 자료는 아직 없다.

1.2. 영업에 계속 쓰는 동산의 일시·부수 임대 (문단 B48·B49, 정착지원 TF)

동산 임대에서는 두 가지 사실을 확인한다. 하나는 그 자산이 여전히 재화·용역의 생산과 공급에 함께 쓰이는지(지금 쉬고 있다면 다시 쓸 계획이 있는지)이고, 다른 하나는 임대가 그 영업에 딸린 거래인지다. 영업 계약을 이행하면서 고객에게 빌려주거나, 영업 사용 사이에 짧게 빌려주거나, 영업 설비의 남는 능력을 다른 사업자와 나눠 쓰는 경우가 뒤의 예다.

회계기준원 제1118호 정착지원 TF는 2026년 5월 21일 회의(6월 16일 게시)에서 통신 설비의 남는 공간, 공급 계약에 딸린 설비, 잠시 쉬는 생산설비를 빌려준 사례를 논의했다. 위원 대다수는 세 경우 모두 자산이 영업에 쓰이고 임대는 영업에 딸려 잠깐씩 생긴 거래라고 보아 영업 쪽 견해를 지지했다. 그 자산은 문단 B48⑴의 유형자산으로 남으므로 임대수익도 문단 B49에 따라 영업이라는 것이다. 반대편에는 임대수익을 얻으려고 가진 동산을 투자부동산처럼 53⑶ 자산으로 보는 견해가 있었다. 다수도 이 논거 자체를 배척하지는 않았고, 논의한 자산은 그런 목적으로 가진 자산에 해당하지 않는다고 판단했다.

통신 설비 공간에 대해서는 대다수가 영업으로 분류할 수 있다고 보았고, 일부 위원은 투자 가능성도 검토해야 한다고 했다. 부동산의 분리 가능한 부분을 따로 회계처리하게 하는 제1040호 문단 10을 동산에 유추해, 빌려준 공간을 쓸 권리가 따로 떼어낸 리스요소이고 통신 서비스와 상관없이 수익을 낸다면 투자일 수 있다는 의견이다. 동산에는 그런 조문이 없어 유추에 기댄 의견이다. TF 논의 내용은 회계기준원 담당 연구원이 참고용으로 정리한 것이어서 공식 절차를 거친 의견이 아니며 공식 의견과 다를 수 있다.

TF 위원 대다수가 지지한 견해를 따르면 그 자산의 감가상각비·손상차손·처분손익도 영업이어서(문단 B49) 한 자산의 손익이 한 범주에 모인다. 이 귀결은 기준서 문언을 적용한 결과이며 TF가 따로 밝힌 결론은 아니다. 투자 쪽 견해가 인용한 대형 회계법인 자료 계열도 비수기에 몇 달 빌려준 장비는 주로 결합 사용으로 수익을 내므로 그 손익 전부가 영업이라고 설명하지만, 같은 법인 계열의 자료여서 별개의 근거로 세지 않는다.

1.3. 영업에서 뺀 동산의 개별 임대 (문단 54·B46~B48, 문단 BC109)

사업 축소 등으로 자기 영업에서 완전히 뺀 설비를 남에게 운용리스로 빌려주는 경우는 공식 논의가 없다. TF는 이 사실관계에 결론을 내지 않았고, 이를 다룬 해석위원회 결정도 없다. 대형 회계법인이 해외 매뉴얼에 기초해 낸 제안 견해가 있으며, 그 자료는 확정 결론이 아니고 추가 논의에 따라 달라질 수 있다고 스스로 밝혔다.

• 견해 1(투자): 문단 B48이 유형자산을 결합 사용 자산의 예로 든 것은 회사가 그 자산을 자기 영업에 쓴다는 전제에서다. 영업에서 빠져 빌려주기만 하는 설비는 문단 53⑶의 원칙으로 돌아가 판단하며, 다른 자원과 대부분 독립해 리스료를 벌어들이므로 53⑶ 자산이고 임대수익은 투자다. 대형 회계법인의 제안 견해이고, 같은 법인의 FAQ 개정판(2026년 4월)과 TF에서 투자 쪽 견해가 인용한 매뉴얼도 같은 계열이어서 서로 독립된 근거로 세지 않는다.
• 견해 2(영업): 문단 B48⑴은 자기 영업 사용 같은 조건을 달지 않고 유형자산을 결합 사용 자산의 예로 들고, 문단 B46은 실물자산 가운데 투자부동산만 53⑶ 자산의 예로 든다. 이 문언 구성에 따르면 유형자산으로 남은 설비의 임대수익을 영업으로 보는 해석도 가능하다.

이 편은 어느 견해가 타당한지 판정하지 않는다. 제안 견해가 스스로 확정 결론이 아니라고 밝혔고 반대 방향의 문언 근거도 있으며, TF 위원 대다수가 든 문단 B48⑴ 논거가 영업에서 빠진 자산에까지 미치는지는 TF가 다루지 않았다. 회사는 자기 영업 사용이 끝났는지, 임대가 다른 자원과 대부분 독립해 수익을 내는지를 사실로 확인해 문서로 남기고, 공식 논의 결과가 나오면 다시 판단한다.

견해 1을 따를 때의 귀결은 기준서 적용으로 정해진다. 53⑶ 자산의 손익에는 임대수익뿐 아니라 감가상각비, 손상차손, 처분손익이 들어가므로(문단 54, 문단 B47) 영업에서 뺀 날 이후의 감가상각비와 나중의 처분손익도 투자다. 계정 대체가 없더라도 영업에서 빼는 시점에 손익이 생기면 그 손익은 직전 범주인 영업이다(문단 B62). 보험료·점검비 같은 운영비는 문단 54에 열거되지 않아 영업이다. IASB는 투자자산과 관련된 원가를 모두 투자 범주에 넣는 방법을 검토했다가 채택하지 않았다(문단 BC109, 8편).

두 계열의 자료가 정면으로 부딪치지는 않는다. TF가 논의한 자산은 영업에 계속 쓰였고, 제안 견해가 다룬 자산은 영업에서 빠진 자산이다. 견해 대립은 표의 오른쪽 열에서만 생긴다.

1.4. 고객 금융제공이 주된 사업활동이 아닌 리스제공자의 금융리스 (문단 58·B32·B48·B60, 제1116호 문단 67·75)

금융리스를 제공하면 리스제공자는 개시일에 기초자산을 장부에서 내리고 리스순투자만큼 수취채권을 인식하며 (제1116호 문단 67), 리스기간 동안 리스순투자에 일정한 수익률을 적용해 금융수익을 인식한다 (제1116호 문단 75). 주된 사업활동이 자산 투자나 고객 금융제공과 무관한 리스제공자라면 이 두 손익의 범주를 따로 판단한다.

개시일의 기초자산 제거 손익

개시일에 인식하는 손익은 리스순투자에서 기초자산 장부금액을 뺀 금액이고, 기초자산을 제거하면서 생긴다. 제거 손익은 제거 직전 그 자산의 손익과 같은 범주로 분류하므로(문단 B60), 영업에 쓰던 설비를 곧바로 금융리스로 주면 개시일 손익은 영업이다. 이 결론은 개시 뒤 금융수익을 어느 범주로 보든 같다. 견해 1에 따라 운용리스로 빌려주던 설비를 나중에 금융리스로 돌리면 직전 범주가 투자이므로 개시일 손익도 투자가 된다.

리스순투자의 금융수익

고객 금융제공도 자산 투자도 주된 사업활동으로 하지 않는 리스제공자가 리스순투자에서 얻는 금융수익(금융리스 이자)의 범주는 기준서가 따로 정하지 않았다. 대형 회계법인의 제안 견해는 리스순투자를 기초자산과 별개의 새 회계단위로 본다. 이 채권은 다른 자원과 결합하지 않고 그 자체로 수익을 내므로 53⑶ 자산이고, 금융수익은 그 후속 측정에서 생기므로 투자라는 것이다. 같은 법인의 FAQ 개정판도 영업에 쓰던 자산을 금융리스로 준 경우 대개 투자로 보되 판단이 필요하다고 했으나, 같은 계열의 자료여서 별개의 근거로 세지 않는다.

이 제안 견해는 영업에서 뺀 설비를 금융리스로 준 사실관계를 대상으로 한다. TF와 해석위원회는 이 사실관계를 다루지 않았으므로, 사례에서는 제안 견해에 따른 금액을 따로 보이고 확정 결론으로 쓰지 않는다.

적용 범위

• 금융리스를 통한 고객 금융제공이 주된 사업활동이면 그 기업은 문단 B32⑶의 리스제공자에 해당할 수 있고, 그렇게 판단되면 리스채권 손익은 고객 대출과 같이 영업이다(문단 B48⑶). 관련 차입 이자와 회계정책 선택은 6편에서 다룬다.
• 임대용 자산 투자가 주된 사업활동인 렌털 전문 기업은 문단 54의 손익을 영업으로 분류하므로 (문단 58) 운용리스 임대수익, 금융리스 금융수익, 개시일 손익이 모두 영업이다. 투자수익을 빼면 이런 기업의 영업손익에 비용만 남을 수 있다는 것이 그 이유다(문단 BC145). 임대하던 자산을 통상 활동으로 파는 기업은 임대가 끝나 판매 목적이 되는 때 재고자산으로 대체하고 판매대가를 수익으로 인식하므로 처분손익이 생기지 않는다(제1016호 문단 68A).
• 자기 제품을 팔면서 금융리스를 제공하는 제조자·판매자 리스제공자가 고객 금융제공을 주된 사업활동으로 하지 않는 경우는 제안 견해가 다룬 사실관계와 다르다. 그 리스채권이 재화 공급에서 생긴 자산(문단 B48⑵)에 해당하는지를 다룬 논의 자료가 없으므로, 이 편은 제안 견해를 그 경우로 넓히지 않고 결론을 내지 않는다.

주된 사업활동 판단(4편)에서 고객 금융제공이 주된 사업활동으로 판단되지 않은 리스제공자는 리스채권 이자수익을 분류하기 전에 자신이 아래 표의 어느 사실관계에 해당하는지부터 확인한다.

1.5. 처분·손상·용도 변경 — 직전 범주 (문단 B42·B60·B62·BC89·BC202·BC203)

영업 범주에는 변동성이 크거나 반복되지 않는 손익도 들어간다(문단 B42). IASB는 장비를 영업에 쓴다면 감가상각비와 손상차손을 포함한 그 장비의 손익 전부를 영업에 넣어야 영업 결과가 온전히 드러난다고 보았고, 예측가치는 범주를 정하는 기준으로 삼지 않았다(문단 BC89). 처분손익이 가끔 생긴다는 사정은 범주에 영향을 주지 않는다.

처분·제거 손익, 매각예정 분류 손익, 매각예정 기간의 재측정 손익은 모두 제거 직전 그 자산의 손익과 같은 범주다 (문단 B60). 유형자산 처분손익은 영업이고, 자산 투자가 주된 사업활동이 아닌 기업의 투자부동산 처분손익은 투자다(8편). 제거 손익을 그 자산의 다른 손익과 같게 분류한다는 것이 IASB의 결론이다 (문단 BC202). 단일 유형자산을 매각예정으로 분류하며 인식하는 손상차손 (제1105호 문단 15, 문단 20)도 같은 범주다.

실무에서는 자산을 원래 무엇에 썼는지로 판단하자는 설명도 보이지만, 문단 B60의 기준 시점은 제거 직전이다. 자가사용을 끝내고 빌려준 부동산처럼 용도가 바뀐 자산은 두 기준의 결과가 다르다.

무형자산도 같다. 제거 손익은 순매각금액과 장부금액의 차이로 당기손익에 인식하고 (제1038호 문단 113) 상각비는 결합 사용 자산의 손익이므로(문단 B49⑶), 영업에 쓰던 무형자산의 처분손익은 영업이다. 투자 목적으로 가진다고 주장하는 회원권 같은 무형자산이 53⑶ 자산인지는 다룬 자료가 없어 이 편은 결론을 내지 않는다.

제거 없는 범주 변경

자산을 제거하지 않아도 거래나 사건으로 그 자산 손익의 범주가 바뀌면, 그 거래·사건에서 생긴 손익은 직전 범주로 분류한다 (문단 B62). 유형자산을 투자부동산으로 대체하며 손익계산서에 인식하는 손익은 영업이고 (문단 BC203), 대체 뒤 그 부동산에서 생기는 임대수익·공정가치 손익·처분손익은 투자다.

공정가치모형 투자부동산으로 대체하면 대체일까지 감가상각과 손상을 인식하고, 대체일의 장부금액과 공정가치의 차이를 재평가와 같은 방식으로 처리한다(제1040호 문단 61, 문단 62). 감소분은 당기손익(재평가잉여금이 있으면 그 한도까지 기타포괄손익)이고, 증가분은 과거 손상차손을 되돌리는 금액까지만 당기손익이다. 아래 회신은 제1118호 이전의 것으로 대체 회계처리의 구조만 확인해 준다.

대체는 용도 변경의 증거가 있을 때만 하고, 경영진의 의도가 바뀐 것만으로는 하지 않는다(제1040호 문단 57). 아래 회신은 투자부동산을 유형자산으로 돌리려던 반대 방향의 질의이지만 같은 원칙을 확인한다. 범주를 바꾸려고 계정을 옮기는 처리는 성립하지 않는다. 문단 B62는 개별 자산의 용도 변경에 관한 규정이고, 기업 단위의 주된 사업활동 평가가 바뀌는 경우 (문단 B41)는 4편에서 다룬다.

서로 다른 범주의 자산이 섞인 집합을 한꺼번에 처분하는 경우는 손익을 나누지 않고 한 범주로 분류하며 (문단 B63) 9편에서 다룬다. 처분대금 미수금의 후속 손상은 문단 B60의 적용 대상이 아니어서 11편에서 다룬다. 종전 영업이익(대체된 제1001호 문단 한138.2에 따라 산정된 영업이익(또는 영업손실))에서 제외되던 처분손익이 제1118호 영업손익에 들어오면서 생기는 차이의 조정은 3편에서 다룬다.

1.6. 유휴토지 — 제1040호 분류가 먼저 (제1040호 문단 8·9, 문단 B60)

실무에서는 쓰지 않는 토지를 '유휴토지'로 묶어 관리하면서 그 매각이익도 유형자산처분이익처럼 영업으로 보는 경우가 있다. 그러나 범주는 관리상 이름으로 정하지 않고 제1040호의 분류로 정한다.

• 앞으로 직접 쓸지 팔지 정하지 않고 가진 토지는 시세차익 목적으로 보아 투자부동산이다 (제1040호 문단 8⑵). 자산 투자가 주된 사업활동이 아니면 처분손익은 투자다(문단 B60⑵).
• 나중에 직접 쓸 예정인 토지와 처분하기로 한 자가사용부동산은 투자부동산에서 제외되므로 (제1040호 문단 9⑶) 유형자산이고, 처분손익은 영업이다(문단 B60⑴).

분류가 잘못되어 있으면 제1040호를 바르게 적용해 고칠 문제이며, 제1118호에서 범주를 고르는 문제로 다루지 않는다.

2. 사례 1: 공연·전시 기획 운영사 — 장비 임대와 금융리스

2.1. 배경

청포스테이지는 뮤지컬·콘서트를 기획해 공연장에 올리고 기업 전시회를 설계·운영하는 회사다. 종업원은 470명이고 2027년 매출은 2,940억원이며, 무대 구조물과 조명·음향·영상 장비를 유형자산으로 보유한다. 주된 사업활동에 자산 투자와 고객 금융제공은 들어 있지 않고, 12월 결산 회사로 2027년부터 제1118호를 적용한다.

• 2027년 2월 중순부터 6주간 자사 공연이 없어 공연에 계속 쓰는 LED 조명·스피커 세트를 외부 기획사에 빌려주고 대여료 1억 4,000만원을 받았다. 이 세트는 3월 말부터 다시 자사 공연에 쓰였고, 2027년 감가상각비는 3억 6,000만원이다.
• 순회 뮤지컬 제작을 접으면서 2027년 9월 30일 대형 무대 구조물 세트(트러스·리프트·회전무대)를 자사 제작에서 완전히 뺐다. 10월 1일부터 3년간 지방 공연장 운영사에 운용리스로 빌려주고 매달 2,500만원을 받는다. 이 세트의 감가상각비는 매년 1억 2,000만원(19월 9,000만원, 1012월 3,000만원)이고, 10~12월 계약상 회사가 부담하는 보험료와 정기 안전점검비로 900만원을 썼다.
• 같은 사업 재편으로 전시용 대형 LED 영상벽 세트도 10월 1일 전시 제작에서 빼고 곧바로 다른 전시장 운영사에 금융리스로 제공했다. 개시일의 장부금액은 18억원, 리스순투자는 20억원(내재이자율 연 4.1%, 리스료는 매년 9월 30일 후급)이다.
• 2026년까지는 대여료·임대료를 영업이익 아래 기타수익으로 표시했다.

2.2. 이슈사항

1. 공연 공백기의 대여료와 그 장비의 감가상각비는 어느 범주로 분류하는가?
2. 자사 제작에서 뺀 무대 구조물의 임대수익, 감가상각비, 보험료·점검비는 어느 범주로 분류하는가?
3. LED 영상벽 금융리스의 개시일 이익과 금융수익은 어느 범주로 분류하는가?

2.3. 실무해설

이슈 1 — 공백기 대여

조명·스피커 세트는 공연 사이 6주 동안만 빌려주었고 곧바로 자사 공연에 다시 쓰였다. 자산이 영업에 계속 쓰이고 임대가 영업 사용 사이의 일시적 거래이므로 문단 B48⑴의 유형자산으로 남고, TF 위원 대다수가 지지한 견해에 따르면 대여료는 영업이다(개념 1.2). 판단 단위가 자산이므로 같은 세트의 감가상각비도 영업이다. 종전에 기타수익으로 표시하던 대여료가 제1118호 영업손익에 들어오는 점은 종전 영업이익과의 차이 항목이 된다(3편).

이슈 2 — 제작에서 뺀 구조물의 임대

무대 구조물은 사업을 접으며 영구히 자사 제작에서 뺐고, 3년 운용리스로 회사의 다른 자원과는 대부분 독립해 리스료를 받는다. 영업에서 빠진 자산의 개별 임대여서 견해 대립이 생기는 사실관계다(개념 1.3). 9월 30일까지의 감가상각비 9,000만원은 영업에 쓰던 기간의 비용이므로 어느 견해로도 영업이다.

견해 1을 따르면 3년 뒤 이 세트를 판다면 그 처분손익도 제거 직전 범주인 투자이고, 견해 2를 따르면 영업이다. 10월 1일 자체에는 손익이 생기지 않았으므로 문단 B62를 적용할 금액은 없다.

이슈 3 — 금융리스의 두 손익

개시일 이익은 리스순투자 20억원과 장부금액 18억원의 차이 2억원이다. 영상벽은 9월 30일까지 전시 제작에 쓰였으므로 제거 직전 범주는 영업이고, 금융수익을 어느 범주로 보든 개시일 이익은 영업이다(개념 1.4).

10~12월 금융수익은 20억원 × 4.1% × 3/12 = 2,050만원이다. 청포스테이지는 자기 제품을 파는 리스제공자가 아니고 고객 금융제공을 주된 사업활동으로 하지도 않으며, 영업에서 뺀 설비를 금융리스로 주었다. 제안 견해가 다룬 사실관계와 같으므로 그 견해에 따르면 투자이고, TF나 해석위원회의 결론은 없다.

2.4. 결론

이슈 1

대여료 1억 4,000만원과 그 세트의 감가상각비 3억 6,000만원은 모두 영업 범주로 분류한다(정착지원 TF 위원 대다수가 지지한 견해).

이슈 2

19월 감가상각비 9,000만원은 영업 범주다. 1012월분은 견해 1에 따르면 임대수익 7,500만원과 감가상각비 3,000만원이 투자 범주(순액 4,500만원)이고 보험료·점검비 900만원만 영업 범주다. 견해 2에 따르면 세 항목 모두 영업 범주(순액 3,600만원)다. 두 견해의 영업손익 차이는 4,500만원이며, 회사는 영업 사용이 끝났다는 사실과 판단 근거를 문서로 남긴다.

이슈 3

개시일 이익 2억원은 영업 범주다. 금융수익 2,050만원은 제안 견해에 따르면 투자 범주이나, 공식 결론이 나오기 전까지는 확정된 분류로 보지 않고 금액을 따로 관리한다.

3. 사례 2: 노인요양시설 운영사 — 용도 변경과 처분

3.1. 배경

초피시니어는 수도권에서 노인요양시설 다섯 곳과 주간보호센터를 운영하는 회사다. 종업원은 310명이고 2027년 매출은 1,720억원이며, 주된 사업활동에 자산 투자나 고객 금융제공은 없다. 시설 건물과 토지는 원가모형을 적용하는 유형자산이고, 투자부동산은 공정가치모형으로 측정한다.

• 2027년 9월 30일 입소자를 신관으로 옮기고 별관 운영을 끝냈다. 이사회는 6월에 별관을 임대로 돌리기로 정했으나 9월까지는 요양시설로 운영했다. 10월 1일부터 별관 전체를 재활의원을 운영하는 의료법인에 운용리스로 빌려주고 투자부동산으로 대체했다. 대체일의 장부금액은 64억원, 공정가치는 58억원이며 별관에 관련된 재평가잉여금은 없다.
• 별관 임대료는 매달 4,200만원이고, 12월 31일 별관의 공정가치는 57억 3,000만원이다.
• 입소자 송영 차량 여섯 대를 교체하며 처분이익 3,800만원이 생겼고, 요양기록 소프트웨어(무형자산)를 새 시스템으로 바꾸며 폐기해 제거손실 1,500만원을 인식했다.
• 직원 기숙사 건물을 팔기로 하고 11월 30일 매각예정으로 분류했다. 장부금액은 22억원, 처분부대원가를 뺀 공정가치는 19억 5,000만원이다.
• 토지 관리대장에 '유휴토지'로 적힌 두 필지를 팔았다. 한 필지는 취득 뒤 쓸 곳을 정하지 않아 투자부동산으로 분류해 온 교외 토지로 매각이익이 4억 3,000만원이다. 다른 필지는 신관 증축 부지로 쓰려고 가진 유형자산 토지 가운데 경계 부분으로, 이웃 토지 소유자에게 팔아 매각이익 1억 1,000만원이 생겼다. 처분대금 일부는 2028년 1월에 받기로 했다.
• 2026년까지는 이 손익을 모두 영업이익 아래 기타수익·기타비용으로 표시했다.

3.2. 이슈사항

1. 별관을 투자부동산으로 대체하며 인식한 손실과 대체 뒤의 임대료·공정가치 변동은 어느 범주로 분류하는가?
2. 송영 차량, 요양기록 소프트웨어, 기숙사 건물에서 생긴 손익은 어느 범주로 분류하는가?
3. '유휴토지' 두 필지의 매각이익은 어느 범주로 분류하는가?

3.3. 실무해설

이슈 1 — 대체일 전후의 범주

용도 변경의 증거는 9월 30일 자가사용이 끝난 사실이다. 6월의 이사회 결정은 의도에 머물렀으므로 그때 대체하지 않은 처리가 맞고(개념 1.5), 별관은 9월 30일까지 감가상각한다. 대체일 장부금액 64억원과 공정가치 58억원의 차이 6억원은 재평가잉여금이 없으므로 당기손실이다(제1040호 문단 62⑴).

이 손실은 대체라는 사건에서 생겼고, 대체 직전 별관은 요양 서비스에 쓰는 유형자산이었으므로 영업이다 (문단 B62). 대체 뒤 3개월 임대료 1억 2,600만원(4,200만원 × 3)과 12월 말 공정가치 하락 7,000만원(58억원 − 57억 3,000만원)은 투자부동산의 손익이어서 투자다. 공정가치가 더 높았다면 손상차손 환입 한도를 넘는 증가분은 기타포괄손익이어서 범주 분류 대상이 아니다.

이슈 2 — 영업 자산의 처분·손상

송영 차량은 입소자 이동 서비스에 쓴 유형자산이므로 처분이익은 영업이다. 요양기록 소프트웨어도 서비스에 쓰던 무형자산이어서 제거손실이 영업이다. 기숙사는 직원이 쓰는 부동산이라 자가사용부동산이고(제1040호 문단 9⑶) 유형자산이다. 매각예정으로 분류하며 장부금액 22억원을 19억 5,000만원으로 낮춘 손상차손 2억 5,000만원도 제거 직전 범주인 영업이다. 세 항목 모두 가끔 생긴다는 이유로 범주가 달라지지 않는다(개념 1.5).

이슈 3 — 관리상 이름과 제1040호 분류

두 필지는 관리대장에서 같은 이름으로 묶였지만 제1040호 분류가 다르다. 교외 토지는 쓸 곳을 정하지 않고 가진 토지여서 투자부동산이고, 초피시니어의 주된 사업활동에 부동산 투자가 없으므로 매각이익은 투자다. 경계 토지는 증축 부지로 직접 쓸 예정인 토지의 일부였으므로 매각 직전까지 유형자산이었고, 매각이익은 영업이다(개념 1.6). 2028년 1월에 받을 토지 처분대금 미수금의 후속 손상은 11편에서 다룬다.

3.4. 결론

이슈 1

별관 대체 손실 6억원은 영업 범주다. 대체 뒤 임대료 1억 2,600만원과 공정가치 손실 7,000만원은 투자 범주다.

이슈 2

송영 차량 처분이익 3,800만원, 소프트웨어 제거손실 1,500만원, 기숙사 손상차손 2억 5,000만원은 모두 영업 범주다.

이슈 3

교외 토지 매각이익 4억 3,000만원은 투자 범주, 증축 부지 경계 토지 매각이익 1억 1,000만원은 영업 범주다. 이 사례의 손익은 영업 범주 순액 7억 1,700만원 손실, 투자 범주 순액 4억 8,600만원 이익으로 나뉜다. 종전에는 모두 영업이익 아래 표시하던 항목이다.

4. 실무 체크포인트

1. 임대수익 계정을 이름으로 일괄 매핑하지 않고, 빌려준 자산마다 영업에 계속 쓰는지 영업에서 뺐는지를 확인했는가?
2. 영업에서 뺀 동산을 빌려주고 있다면 제안 견해에 따른 금액(임대수익·감가상각비·처분손익)과 영업손익 영향을 따로 파악하고, 공식 논의의 진행을 점검하고 있는가?
3. 금융리스를 제공했다면 개시일 제거 손익과 리스순투자 금융수익을 따로 분류했고, 렌털 전문 기업인지, 고객 금융제공이 주된 사업활동인지, 자기 제품을 파는 리스인지를 먼저 확인했는가?
4. 처분손익·손상차손·매각예정 손익을 제거 직전 범주로 분류했고, 용도가 바뀐 자산은 변경 시점을 기준으로 직전 범주를 정했는가?
5. 투자부동산 대체를 용도 변경 증거가 생긴 날에 했고, '유휴토지'로 관리하는 토지의 제1040호 분류를 다시 확인했는가?